Ärikinnisvara müügi- või rendilepingu kvaliteet sõltub otseselt ostja teadmistest ja oskusest küsida õigeid asju ja vajadusel nõuda nende fikseerimist lepingus, ütles advokaadibüroo Lextal vandeadvokaat Marge Männiko.
Enamasti on olulisemad kinnisasja puudutavad andmed notari poolt koostatud kinnisasja müügilepingu projektis kirjas, kuid leidub rida nüansse, millele esimesel hetkel alati tähelepanu ei pöörata, kuid mille suhtes tasuks kinnisvara ostes tähelepanelik olla.
Vandeadvokaat Marge Männiko toob kinnisvarakonverentsil 18. veebruaril konkreetseid näiteid, millised vaidlused on seoses kinnisvaralepingutega aktuaalsed.
• uurige kinnisasja lähiümbrust puudutavaid planeeringuid, ehk mida plaanitakse ümbruskonda rajada või lammutada lähiaastatel;
• uurige, kui kõrgeks võivad kerkida naaberhooned;
• uurige, missugune on kavandatav transpordiskeem;
• uurige, missugune on kõrvalasuvate kinnisasjade planeeringujärgne sihtotstarve, sest sellest sõltub, missuguseks areneb keskkond ostetava kinnisasja ümber ja see otseselt võib omada mõju ka kinnisvara väärtusele. Näiteks restorani, ööklubi või pubina kasutusele võetav naaberhoone võib osutuda rahulikku elukeskkonda otsiva inimese jaoks suureks probleemiks. Samuti võib küla servas tühjana seisva poollagunenud hoone ehitamine tehaseks olla äsja kinnistu ostnud inimestele ebameeldivaks üllatuseks. Samas uue kaubanduskeskuse, parkimismaja või ärihoone rajamine naabrusesse võib olemasoleva ärikinnisvara väärtust hoopis tõsta.
• Merevaatega kinnistut ostes tasub näiteks uurida, kui mitu kinnistut ostetava maatüki ja merepiiri vahel tegelikkuses asetseb ning missuguseid hooneid (elumaja, abihooned, mitteeluruum vms) neile on lubatud ehitada. Siis ei pea hiljem kurvastusega avastama, et teie merevaate ette kerkib kahekorruseline maksimaalset ehitusalust pinda hõlmav häärber.
• Kindlasti tasub üle vaadata kinnistut puudutavad registritest nähtuvad looduskaitsealad ning looduskaitselised piirangud ning teha selgeks piirangute täpne sisu ning mõjutused. Näiteks tihti ei ole võimalik looduskaitsealal paiknevale kinnistule rajada kaevu või lokaalset reoveehoidlat ning hoone veega varustamine võib olla teatud kohtades seega välistatud. Samuti tuleb ettevaatlik olla kinnistul pesitsevate kaitsealuste loomade-lindude mõjutustega ning mõistlik oleks teha eelnevalt selgeks konkreetsed pesitsemisega kaasnevad piirangud. Reeglina on nendeks piiranguteks ehitamise või kaevetööde tegemise keelamine, raiekeeld vms.
• Korteriühistuga hoonetes on oluline kindlaks teha, kas ja kui efektiivselt korteriühistu tegelikkuses toimib. Kortermajad, mille keldri- või katusekorrustele on ehitatud äripinnad, mis kuuluvad korteriühistule või kõigile kaasomanikele võivad olla korteriühistule heaks tulubaasiks.
• Ka prügiveo kohustus ning selle hind võib esmapilgul tunduda tähtsusetu, kuid tegelikkuses erinevad kohustusliku prügiveo tingimused ja hinnad erinevates valdades oluliselt.
• Avaliku teega külgnevatel kinnistutel on maaomanik jätkuvalt kohustatud hoidma korras tee kaitsevööndi maa-ala ning kõrvaldama nähtavust piiravad või liiklusele ohtlikud puud ning põõsad.
• Üürilepingute puhul on kõige sagedasemaks vaidlusesemeks selle ennetähtaegne lõpetamine. Kui soovitakse jätta endale võimalus enne kokkulepitud tähtaega üüripinnalt lahkuda, siis tuleks kindlasti korraline lepingu lõpetamise õigus konkreetse etteteatamise aja kindlaksmääramisega (näiteks 3 kuulise etteteatamise ajaga) lepingusse kirja panna. Vastasel korral on võimalik tähtajalist lepingut ennetähtaegselt lõpetada üksnes olulise lepingurikkumise korral.
• Üürilepingute puhul on oluline täpselt kindlaks teha, missugused teenused sisalduvad pakutava üüri hinnas. Näiteks kas üldkasutatavate pindade koristus, hoone ümbruse korrashoid, akende välipesu, lumekoristus jmt sisalduvad hinnas või tuleb nende eest eraldi tasuda. Kui nende teenuste eest tuleb eraldi tasuda, siis tuleks uurida nende kulutuste dokumente varasemal perioodil. On üürilepinguid, kus isegi hoone üldkasutatavatel pindadel tekkinud kahjustuste parandamise kulud nõutakse sisse üürnikelt.
• Samuti on oluline uurida, kuidas on jagatud risk õnnetusjuhtumite korral, st. kas üürileandjal on kohustus hoone ja selle põhitehnosüsteemid kindlustada, sama kehtib üürniku kohta, kas üürnikul on kohus üüripinnal olev vara kindlustada. Kindlustuskohustuse olemasolu hõlbustab kahjujuhtumite korral tekkinud kohustusi katta.
Tasub kulutada aega ülalviidatud nüanssidesse süvenemiseks või kaasata spetsialiste, kes seda teie eest teevad. Hoiate kokku aega ning raha hilisemate valdluste arvelt.
Loe lisaks:
* Milline on kõige nõutum kinnisvara Eestis?
* Äripäeva Kinnisvarakonverents 2015