Ain Kivisaar: korteriostjate kindlustunne on taastunud, üüriturul uus normaalsus

Pealinna kinnisvaraturg on kevadsuvisest madalseisust üle saanud ning liigub samal kursil kui enne koroona-aja-arvamist. Loodetud allahindluskampaaniaid ei ole nõudluse püsimise tõttu saabunud ja tulevikus näeme pigem hinnatõusu.

Korteriostjate kindlustunne on taastunud ja seda peegeldab kaks peamist tegurit – faktilised tehingunumbrid ja ostuhuviliste käitumine. Maa-ameti statistika järgi on viimaste kuude tehingute arv jõudnud aastatagusele tasemele ning kohati isegi ületab seda. Ka hinnakasv on jätkunud ning paradoksaalselt on koduotsijate huvi üha enam pöördumas just kallimate st uute eluasemete poole.

Kindlustunde paranemine paistab välja ka ostjate käitumisest. Kui kevadsuvel võis tajuda mõningast kodusoetajate ootust, et uusarenduste korteritele on kriisi tõttu automaatselt 15-20%-line allahindluse lipik külge riputatud, siis täna enam mitte. Aktiivne ostuhuvi on kiirelt kahandanud uute korterite pakkumist, mille portfell tervikuna on Tallinnas selgelt vähenenud.

Ka laiemat pilti analüüsides ilmneb, et õnneks on viiruse mõju Eesti majandusele jäänud kardetust väiksemaks. Töötuse määr pole plahvatuslikult tõusnud ning teises kvartalis järsu languse teinud majandus on juba kolmandas kvartalis pöördunud taas kasvufaasi. Viimased uudised finantssektorist annavad kinnitust, et maksepuhkuste tõusulaine jäi mõõdukaks ning huvi eluasemelaenude taotlemise vastu on taastunud. Kuigi viiruse nakatumisnäit ületab juba oluliselt kevadist taset, suudetakse selle teadmisega jätkata normaalset igapäevaelu ilma paanikasse sattumata. Kui ei toimu drastilisi muutusi, püsib ka kindlustunne ning lootus helgemasse tulevikku. Kõik see on igati loogilise jätkuna taastanud aastataguse korterituru aktiivsuse. Seetõttu võib taas kinnitada, et märtsis välja öeldud – koroona kinnisvara ei murra – on vett pidanud.

Pilku tulevikku pöörates võib näha, et kiire kohanemisvõimega ja aktiivne turg seisab siiski silmitsi mitme uue trendiga, mis lähiaja pilti kujundavad:

 Uus skandinaavialik reaalsus üüriturul

Viimasest poolaastast räsitud üürihinnad on pärast mõningast langust leidnud oma uue tasakaalupunkti. Kuna elupindade hinnad on püsinud endisel tasemel, siis peavad üürikorteritesse investeerijad leppima uue reaalsusega, et tootlusmäär jääb varasema 5-6% asemel pigem 4% juurde. Seega oleme lähenemas Skandinaavia tavapärasele –  ligikaudu 3-4%-lisele – üürikorterite tootlusele. Isegi kui lühiajaline üüriturg ühes turismisektoriga taas elavneb, siis need määrad tõenäoliselt ei kerki, kuna kinnisvara hind jätkab kasvu. Turu vedajaks on uute korterite sektor, mis tõmbab mõningase viipega kaasa ka vanemad eluasemed. Isegi kui jooksev üüritulu mõnevõrra väheneb, võivad korteriomanikud jätkuvalt loota vara enda stabiilsele hinnatõusule.

• Hinnanumbrit kergitav parkimisnõue

Pealinna korterite üheks otseseks hinnakasvu põhjuseks on Tallinna uus parkimisnormatiiv, mis kohustab ka äärelinnas rajama kalleid maa-aluseid autoparklaid. Samuti on hindu kergitamas uutele hoonetele kehtiv liginullenergia nõue, mis tõstab korterite ehitusmaksumust. Kõige suurem on mõju just äärelinna seni suhteliselt taskukohaste uute eluasemete hinnale.

• Võidujooks perekorteritele

Kui üürikinnisvaraks mõeldud väikeste investeerimiskorterite nõudlus on viimasel ajal vähenenud, siis huvi suuremate peredele sobilike eluasemete vastu on tõusuteel. Trendi on võimendamas kodukooli ja -kontori pealetung. Arvestades uute projektide aeglast planeerimisfaasi, ei suudeta tõenäoliselt lähimal aastal muutunud vajadusele vastavaid arendusi piisaval hulgal turule tuua. Seetõttu seisame silmitsi suuremate korterite defitsiidiga.

• Pead tõstev keskkonnateadlikkus

Toitlustuses ja moeäris on roheline mõtteviis olnud oluliseks trendiks juba aastaid. Nüüd on keskkonnateadlikkus pead tõstmas ka korteriturul, eeskätt kallimas segmendis. Ühelt poolt mõjutavad vähem energiat tarbivad eluasemed otseselt korterite tulevasi kommunaalkulusid ning teisalt soovivad teadlikud kliendid oma eluviisiga keskkonnamõjusid minimeerida. See puudutab nii otsest energiatarbimist, rohelisemat koduümbrust kui ka keskkonnasõbralikumat materjalikasutust.

 Kokkuvõttes on Tallinna kinnisvaraturg sügiseselt tegus ning püsiv nõudlus uute eluasemete järele suunab kasvutrendi jätkumist hoolimata lühiajalistest tagasilöökidest. Kinnisvaraarendajatelt ja ehitajatelt nõuab täit tähelepanu turu muutunud ootuste ja vajaduste täitmine. Mõistlik on jälgida pikka vaadet ja suurt pilti ning mitte lasta end pidevatest tormihoiatustest kui tuulelippu pillutada. Sama kehtib ka ostjate puhul. Peamiseks ostuotsuse mõjutajaks peaks olema iseenda kaine mõistus pere vajaduste ja võimaluste hindamisel, ning ekspertide argumenteeritud hinnangud, mitte pelgalt emotsioonivaht.

Autor: Ain Kivisaar, Metro Capitali tegevjuht