2008. aasta lõpus alguse saanud büroopindade turu madalseis pööras tõusule 2010. aastal ning sama trend jätkus ka 2011. aastal. Võib julgelt väita, et 2011. aasta oli Eesti büroopindade turule majanduskriisist väljumise aasta. Olulisemad turgu iseloomustavad märksõnad 2011. aastal olid A-klassi (kesklinna kaasaegsed pinnad) ja B-klassi (kaasaegsed pinnad väljaspool kesklinna) büroopindade üürihinna tõus, marginaalseks kahanenud vakantsus A-klassi büroopindade sektoris ning rentnike kõrgendatud ootus uute üüripindade valiku suurenemiseks. Märkimisväärseks tuleb pidada ka avaliku sektori panust büroopindade turul, eelkõige uusehituse kontekstis.
Viimaste aastate tõmbetuuled kinnisvaramailmas on eraldanud terad sõkaldest. Koore on riisunud need kinnisvaraarendajad, kes on julgenud investeerida kliendisuhetesse ja tulevikku, kuna Eesti büroopinna klient on läbi kriisiaastate muutunud üha nõudlikumaks. Oodatakse paindlikku, kvaliteetset ning omaniku poolt tähelepanelikku teenust.
Muutunud turuga kohanenud büroopindade omanikud on suutnud viimase aasta jooksul kasvava nõudluse toel hinnad tänaseks kümmekond protsenti ülespoole tuua. Kummitav võlakriis ei ole läbirääkimistes veel olulist mõju avaldanud ja A-B klassi pindade piiratud pakkumise tõttu liiguvad üürihinnad ilmselt selles segmendis veel ülespoole ka 2012. aastal.
Vaevalt saab eesolev hinnatõus kiire olema, kuid piirkonniti ja hooneti skaalaasse 5-15% jääv tõus tundub pigem tõenäoline. Taoline tõus ei tohiks käia üle jõu üürnikele ning suudab katta järjest kallinenud sisseostetavate teenuste kulu büroode omanikele. Üürihinna kujunemisele avaldab oma mõju ka alternatiivkulu põhine ehk ehitushinna jätkuvast kerkimisest tingitud hinnatõus uue pinna arendamisel.
Vakantsus A-klassi büroode sektoris oli juba 2011. a. keskpaigaks üsnagi marginaalne ning ka B-klassi populaarsemate hoonete näitel on vakantsus taandunud minimaalseks. Technopolis Ülemiste näitel on keskmine vakantsus 5% suurusjärgus, mis on nö efektiivne omanikule talutav vakantsuse määr ning kus säilib olemasolevate üürnike laienemisvõimalus. Võib prognoosida, et vakantsused on ka järgneval 2012. a. pigem madalad ega muutu oluliselt.
Uute büroode turuletulek on hetkel ja jääb ka 2012. a. raskendatuks, seda eelkõige oluliselt tõusnud ehitushinna tõttu. Kallinenud ehitushind nõuab uue büroohoone puhul tänasest vähemalt 20% kõrgemat üürihinna taset, mida üürnike maksevõime aga veel vastu võtta ei suuda. Seega ei luba kõrge ehitushind madale langenud vakantsust uute büroopindade lisandumise näol oluliselt suurendada. Ka on raske näha reaalseid põhjuseid, miks ehitushind peaks tänaselt tasemelt, mis on võrreldav 2007.-2008. a. tipphindadega, oluliselt allapoole tulema.
Teine põhjus, mis kinnisvaraarendust oluliselt mõjutab, on kallinev arendustegevuse finantseerimine. Tõenäoliselt on 2012. a. intressimäär pankadevahelise usalduskriisi tõttu kerkimas ja see muudab ka arendustegevuse kallimaks.
Üks vähestest hetkel ehitamisel olevatest uutest Tallinna kaasaegsetest büroohoonetest on Technopolis Ülemistes valmiv kolmiktorn mille ehitustöödega alustati 2011. aasta lõpus ja mis valmib 2013. a. ning mille investeeringute mahuks on üle 30 miljoni euro. Tulevases kolmiktornis on kokku ca 24 000 m² kontoripinda. Mitmel arendajal on küll olemas kehtiv ehitusluba uue kaasaegse büroohoone ehitamise koheseks alustamiseks, kuid tõenäoliselt lükatakse need plaanid eri põhjustel enamiku poolt rohkem kui aasta võrra edasi.
Vaatamata madalale vakantsusele tuleb büroopindade omanikel siiski olulist vaeva näha, et pakkuda klientidele parimaid ning terviklikke teenuseid. Pakub ju kaasaegne bürookompleks lisaks modernsele väljanägemisele ja tänapäevastele tehnoloogilistele lahendustele ka erinevaid lisateenuseid. Technopolis Ülemistes oleme keskendunud soodsa ja inspireeriva ettevõtluskeskkonna loomisele.
Tänased arengud lubavad 2012. aasta bürooturult oodata mõõdukalt tõususuunda pürgivaid üürihindu, madalat vakantsust ja uute pindade lisandumise nappust. Viimast pidurdavad karmimaks muutuvad finantseerimistingimused ja kallis ehitushind.
Gert Jostov
Technopolis Ülemiste juhatuse esimees
