Kinnisvara müügilepingu olulised tingimused

majaostIga inimene ostab või müüb oma elu jooksul tõenäoliselt vähemalt ühe kinnisasja, olgu selleks siis korter või maja. Sellest lähtuvalt käsitletaksegi tänases artiklis just paari olulisemat müügilepingu sõlmimise nüanssi.

Tulenevalt võlaõigusseaduse § 217 lg-st 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid.

Asja lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostjal võimalik kasutada nii seadusest kui ka lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid nagu näiteks nõuda asja parandamist, kahju hüvitamist, kokkulepitud hinna alandamist või müügilepingu olulise rikkumise korral hoopis lepingust taganeda. Selleks et tagada endale võimalikult lai õiguskaitsevahendite valik, on oluline meeles pidada alljärgnevaid juhiseid.

Esiteks tuleb müügilepingu sõlmimisel lepingus ära märkida tingimused, millele kinnisasi vastama peab. Seda põhjusel, et vaidluse tekkides on siis oluliselt lihtsam tõendada, et lepingus nimetatud omaduse olemasolu oli kinnisasja ostmise üheks tingimuseks. Näiteks kui lepingust lähtuvalt peab maja saama kasutada elamiseks, siis kütmisvõimaluse puudumine võib olla lepingutingimustele mittevastavuse aluseks ja vastupidist peab tõendama müüja.

Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale.

Kui maja ostetakse mingi konkreetse omaduse pärast, siis tuleb esmalt kindlaks teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel. Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust lepingu kontekstis. Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida.

Lepingueseme omaduste mitte kokku leppimine võib teatud juhul tekitada vaidlusi seoses ostmise eesmärgiga. Näiteks vastab korter/maja lepingutingimustele juhul, kui korteris/majas puudub kütmisvõimalus, kuid pooled on selle puudumises kokku leppinud (näiteks ostetakse korter/maja renoveerimise eesmärgil).

Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada siiski ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine.

Lepingueseme omaduste kindlaksmääramine on vajalik ka põhjusel, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis eeldatakse, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud.

Oluline on lisada, et ostja peab asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada.

Erinevalt tarbijast peab majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. Tarbijal sellist kohustust ei ole ja piisab üksnes puuduse esinemisest müüja teavitamist. Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

Käesolevas artiklis on käsitletud üksnes üksikuid olulisi tähelepanekuid müügilepingu sõlmimisel. Oma õiguste parima kaitse tagamiseks soovitan enne lepingu sõlmimist pidada nõu advokaadiga.

Autor: Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo advokaat

biin-biin