KINNISVARAHINDAMINE KODUOSTUL UUSARENDUSSE – MIDA PEAKS KLIENT TEADMA?

Carmen Kukk, Pro Kapital, Müügi- ja Turundusjuht
Carmen Kukk, Pro Kapital, Müügi- ja Turundusjuht

Kinnisvara väärtuse hindamine on vajalik mitmesuguste ettevõtmiste jaoks
nagu finantseerimine, kinnisvara ost-müük, investeeringute analüüs,
varakindlustus ja maksustamine, ent enamasti seisneb selle kõige vajalikum
rakendus pangalaenuga kodu ostmisel. Sõltumatu eksperthinnang kinnitab
koduostjale ning finantseerijale, et vara on hinnastatud vastavalt turutasemele.
Kodu soetamine laenu abil on perele tihti üks suurimaid otsuseid, mistõttu on väga oluline, et soetatav kinnisvara vastaks küsitavale hinnale ehk turuväärtusele.
Hindajaid on palju, kuid täna pööravad veel vähesed tähelepanu reaalajas hinnatava kinnisvara kõikidele nüanssidele. On jäädud pigem võrdlusmeetodi juurde, kus võetakse aluseks muuhulgas vaid asjaõiguslepingutega vormistatud müügitehingute
hindasid.

Mis teeb kinnisvara hindamise keerukaks?

Igal arendusel on ainulaadsed omadused: asukoht, arhitektuur, ehituskvaliteet ja –
klass, maastikuarhitektuur, korteri planeering ja viimistlus ning üldalade mugavused
ja funktsionaalsused. Samuti mõjutavad konkreetse kinnisvara väärtust
kinnisvaraturu üldised suundumused, nagu pakkumine ja nõudlus antud piirkonnas.
See tähendab, et kui tegemist on uue piirkonna välja arendamisega, mängib rolli
arendusprojekti kogu kontseptsioon, arendaja võimekus selle realiseerimiseks,
ehitushind ning arenduse mõju ümbritsevatele piirkondadele ja vastupidi.
Kas hindamismetoodika lähtub kliendi huvidest?

Pigem õiglase turuväärtuse kindlakstegemiseks tuleb üksikuid omadusi arvestada,
vastasel juhul kujuneb hinnang ühekülgseks. Mida see tähendab? Kõige sagedamini
võrreldakse hinnatavat kinnisvara teiste samas piirkonnas müüdud, sarnaste
omadustega kinnisvaraga. Uusarenduste puhul tähendab see seda, et võrreldakse
kahte mitte võrreldavat toodet. Kui Tallinna kesklinnas, vanalinnas või mereäärsetes
elamupiirkondades on võrreldavat kinnisvara, siis näiteks Pro Kapitali poolt
arendatavas Kristiine City’s selline võrdlusmoment teiste arendajate arendustega
puudub. Tegemist on uue elukvartali arendusega, mis oluliselt tõstab nii selle
piirkonna kui ümbritsevate alade väärtust. Uuele, kaasaegsele ning kvaliteedilt
kesklinna arendustega samaväärsele tootele, mis täna on ehitusprotsessis või
algamas, ei ole aga selles piirkonnas samaväärset võrdlust. Kristiine City puhul
tähendab see seda, et eelmüügis olevale projektile on ainsaks ligilähedaseks
võrdluseks teine, Kristiine City’s ehituses olev projekt. Turul tihti kasutatav praktika ei
võta aluseks objekti, mis on vormistatud võlaõiguslepinguga. Pigem võrreldakse juba
valmis ehitatud korteritega, millele on vormistatud asjaõigusleping. Nii võibki juhtuda,
et klient ostab endale kodu, mille väärtus hinnatakse mõne kinnisvara hindaja poolt
madalamaks turu tegelikust väärtusest, sest juba varem valmis ehitatud projektide
ostu-müügihind oli madalam, kuna see tehing tehti võibolla isegi aasta-poolteist
varem.

Siia oleks paslik tuua samaväärne näide auto hindamisest, mis arvestab vaid
valmistamisaastat, läbisõitu ja mudelit, jätmata arvestamata mudeli eripärasid,
varustust, auto võimsust ja seisukorda. See tähendab, et auto tegelikust väärtusest
läheb pelgalt ühekülgse ebamõistliku hindamispraktika tõttu kaduma kuni kolmandik
selle õiglasest väärtusest. Seegi on täna levinud praktika ning kindlasti ei ole
tegemist kliendi huvidest lähtuva metoodikaga.

Kliendi jaoks on oluline, et kinnisvara turuväärtus vastaks arendaja poolt küsitud
hinnale. Seega tasub kliendil koduostu laenuga finantseerimisel veenduda, milliseid
eksperthinnanguid tema valitud pank aktsepteerib. Hea on teada, et Eesti turul on
täna mitmeid professionaalseid hindajaid, kes võtavad arvesse kinnisvaraarenduse
erinevaid tahke ning võrdlevad võrreldavaid objekte. Samuti on koduturul pankasid,
kes arvestavad sellist mitmekülgset ja õiglast lähenemist.