Koduvahetuslaen võib kalliks maksma minna

Kui klient otsustab kasutada koduvahetuslaenu, peab ta teadma, et tal tuleb nii müüdav kui ka ostetav korter laenu tagatiseks panna ja panga määratud perioodiks laenumaksed kahekordistuvad.

“Koduvahetuslaen on nagu repotamine aktsiatega,” ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Aktsiate repotehing on laen aktsiate tagatisel, repotehingu käigus müüb klient pangale väärtpabereid ning võtab kohustuse need kindlaksmääratud hinnaga ja ajal tagasi osta. Sisuliselt on tegu laenuga, kirjutab 3. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

“Meie ettevõte ei soovita klientidel juba aastaid koduvahetuslaenu kasutada, sest selle laenu intress on palju kõrgem kui tavalise kodulaenu oma. Ja koduvahetuslaenu puhul tuleb arvestada ka selle protsessi kõrvalkuludega, millest lõpuks kogunevad märkimisväärsed summad. Alati on kasulikum enne vana vara maha müüa ja siis alles uus osta,” kommenteeris Sooman.

Vana korter tuleb müüa poole aastaga. Domus Kinnisvara kutseline maakler Liia Laid märkis pankade poliitika kohta, et olemasoleva objekti realiseerimiseks annab pank tavaliselt aega kuus kuud. “Sel perioodil on vaja tasuda küll vaid uue laenu intress, kuid teadaolevalt moodustab just esimestel aastatel laenumakse intress lõviosa igakuisest maksest,” tuletas ta meelde.

Laid hoiatas, et koduvahetuslaenu kasutamisel pea kahekordistub igakuine kohustus kliendi jaoks, seda muidugi juhul, kui varasem eluase on välja ostmata. Kõige tavapärasem viis kodu vahetuseks on tema sõnul siiski see, et olemasolev kinnisvara müüakse ja pärast seda ostetakse uus kodu.

Kui mingi uue koha ostusoov on suur, on võimalik sellele teha broneering ehk notariaalne võla­õiguslik leping, makstes selle eest paar tuhat eurot, soovitas Sooman. “Kui klient teeb selle sissemakse ära ilma panku kaasamata, siis ei jää ta mingil juhul pankade hammasrataste vahele,” ütles Sooman ja lisas, et kui inimene plaanib terve koduvahetusprotsessi ehitada üles vaid laenude peale, siis on risk põruda ülisuur. “Masu ajal nägin ise, et kui kellelgi oli pangaga sel hetkel koduvahetuslaen pooleli, kui see järsk ja kiire hinnalangus tuli ja turuväärtus langes alla kokkulepitud summa, siis need inimesed lõpetasid käed taskus ja kohvrid näpu otsas. Ei jäänud neile ka vana korterit alles,” tõi Pindi Kinnisvara juht näite lähiminevikust.

Soomani sõnul on praeguseks õnneks alles väga vähe kinnisvara, mille laenujääk on veel üle turuväärtuse.

“Kliendil tasub siiski enne vana kinnisvara müüki ja uue kodu ostu käia pangas konsultatsioonil. Paljud laenutooted, mida pangad pakuvad, on väga personaalsed. Kui eeltöö pangas on tehtud, jõuab tehinguni kahe-kolme nädalaga,” soovitas Laid.

Aega hoiab kokku müük ja ost ühes tehingus. Laid tõi esile ka olulist ajakulu: “Inimesel on kõige mugavam vana müük ja uue ost ühes notariaalses tehingus vormistada ja pädeva maakleri kaasabil on see täiesti reaalne.”

Igapäevaselt maaklerina tegutsev Laid tõi näiteks, et enamasti on nii ostetav kui ka müüdav objekt koormatud hüpoteekidega ja tihtipeale on mängus erinevad pangad, aga ka sel juhul on asjaajamise logistika võimalik sujuvalt ühte tehingusse sobitada ja valduste üleandmised nii korraldada, et nii müüja kui ka ostja lageda taeva alla ei jääks.

Praegust kinnisvaraturu seisu kommenteerides tõi Sooman välja, et kevadel turg rahunes ja rahulik on see siiani. Oluline näitaja on tehinguaktiivsus, mis näitab selgelt, et ostjate arv on vähenenud ja pakkumiste arv kasvanud.

2013. aastal tekkisid juba iseeneslikud enampakkumised. Kui korteri müügikuulutusel oli hind näiteks 40 000 eurot, siis müüdi see lõpuks 45 000 euroga. Müüjate eufooria on maha tõmmatud. Tänavuse aasta alguses oli Tallinnas püsti 4000 korteri pakkumist, septembri lõpu seisuga on see 5900, märkis Sooman.

Loe pikemalt 03.11.2014 Äripäevast

Artikkel leitud: Domus Kinnisvara blogist