KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade 2011 IV kvartalJärgnevalt on toodud kommentaar homme 14/02/2012 ilmuvale KV.EE kinnisvaraturu ülevaatele.

Huvilistel on võimalik esitada turuülevaate ja kinnisvaraturu kohta küsimusi ülevaate koostajale kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark’ile. Samuti vastab hea meelega portaali KV.EE tegemiste-toimetamiste kohta huviliste küsimustele portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Küsimuste esitamine ja neile vastamine toimub KV.EE blogis.

Eesti kinnisvaraturg läbis seljataha jäänud 2011. aasta edukalt. Tehingute arv püsis mõistlikult aktiivsel tasemel. Turu oluliseks märksõnaks võib nimetada hindade diferentseerumist. Elamispindade turu hindade diferentseerumine tähendab siinkohal eekõige seda, et erineva asukoha ja kvaliteediga kinnisvara hindadele tekkisid selgemapiirilised erisused.

Kinnisvaraturgu mõjutavad makromajanduslikud trendid ja numbrid olid samuti pigem positiivsed. Küll tekitab hulga peavalu majanduskeskkonnast tulenev prognoosimatus – enamusel turuosalistel puudub arusaam, mis võiks toimuda nende inimeste isiklikus elus ja kinnisvaraturul aasta või kahe perspektiivis.

Seetõttu on kinnisvaraturu nö jaetarbija mingis mõttes turult kõrvale tõugatud. Tema asemel toimetavad elamispindade turul aktiivselt väikeinvestorid, kes unistavad turu põhjast ostmisest ning apelleerivad aktiivsele üüriturule.

  • Hõivatuid tuleb järjest juurde. 2011. a. III kvartalis oli Eestis tööga hõivatuid 628 000 inimest, mis on eelmisest kvartalis 25 000 inimese võrra enam. Hoogsalt langev töötute arv siiski ei tähenda, et kõrge tööpuuduse probleem oleks selja taha jäänud. Mulluse kolmanda kvartali seisuga oli Eestis 77 000 töötut.
  • Keskmine palk enam ei lange. Keskmine palk oli 2011. a. III kvartalis 809 eurot ehk samal tasemel, kus see oli ka 2008. aastal. Siiski peame tõdema, et palgalangus on lõppenud – nüüdseks on keskmine palk aastataguse ajaga võrreldes juba 6 kvartalit järjest kasvanud. Kiire hinnatõus ei ole siiski palga reaalset ostujõudu suurendanud.
  • Ehitustööd eelmisest aastast enam. Ehitustööde maht kasvas 2011. a. III kvartalis 746 miljonile eurole. Aastane kasv oli 24%. Oluline osa ehitustööde mahu kasvust tuli ehitushindade tõusust, millele käesoleval 2012. aastalgi edasist tõusutrendi ennustatakse. Kiirelt kasvanud ehitushind on tegur, mis on tõmmanud piduri nii mõnelegi uuele arendusprojektile.
  • Ettevõtete kinnisvarainvesteeringud suurenevad. 2011. a. III kvartalis suurenesid Eesti ettevõtete põhivarainvesteeringud kinnisvarasse ehk hoonetesse ja rajatiste soetamisse ja ehitamisse 194 miljoni euroni. See on 32% aastatagusest enam. Siiski oleks ennatlik öelda, et kinnisvarainvesteeringute tegemine oleks jätkusuutlikult kõrgel tasemel.
  • Eluasemelaenude intressimäär seisab paigal. 2011. a. viimase kvartali seiuga oli eluasemelaenude keskmine intressimäär 3,5%. Samas suurusjärgus on see olnud juba viimased kaks aastat.  Siin peab märkima, et laenude lõplik intressimäär on püsinud paigal ka vaatamata laenude baasintressimääraks oleva eurobori langusele. Järelikult on pangad eluasemelaenude riskimarginaali järjest tõstnud. Riskimarginaalide ja laenamise kallinemist võib ka eelolevaks aastaks prognoosida.
  • Uute eluasemelaenude väljastamine näitas kasvu. 2011. a. IV kvartali uute eluasemelaenude käive oli 137 miljonit eurot. Aastaga suurenes laenukäive 15%. Seejuures on eluasemelaenude jääk ehk Eesti inimeste eluasemelaenude koormus kvartalist-kvartalisse vähenemas. 2011. a. lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 5,9 miljardit eurot. Kolm aastat tagasi 2008. a. lõpus oli laenujääk tipus ehk 6,2 miljardit eurot.
  • Laenumaksjaid jääb vähemaks. 2011. a. lõpu seisuga oli pankadel väljastatud kokku 157 134 eluasemelaenu. See on pisut vähem, kui laenude arvu tipphetkel 2009. a., mil vastav näitaja oli 160 233. Keskmisel laenuvõtjal on pangale tagasi maksta vaja 37 434-eurone eluasemelaen. Keskmine laenujääk on viimaste aastate jooksul muutunud vaid marginaalselt. Samas on keskmine laenujääk 50% kõrgemal, kui 2005. aastal.
  • Äriühingute laenujääk kukub kivina. Äriühingutele väljastatud laenude jääk kukub kiiresti ja on jõudnud 6,1 miljardi kroonini. Kogu 2011. a. jooksul oli kvartali lõpu seisuga laenujääk 8-9 protsenti aastatagusest madalamal. Laenujäägi kukkumine tähendab, et pangad koguvad ettevõtetelt laenuraha kokku oluliselt rohkem, kui nad uusi laene samadele ettevõtetele väljastavad.
  • Eraisikute laenukoormus väheneb. Võrreldes eluasemelaenude jäägi suhet Eesti sisemajanduse koguprodukti (SKT) võime tõdeda, et eraisikute laenukoormus väheneb. Kui 2009. a. lõpus oli Eesti inimeste eluasemelaenu kohustusi 54% SKTst, siis 2011. a. lõpuks langes see 45,4 protsendile. Arvestades majandusolukorra ebakindlust ja prognoosimatust ning kõrget tööpuudust on tegemist pigem positiivse trendiga.
  • Uute elamispindade kasutuslubade arv jäi aastatagusele alla. 2011. a. IV kvartalis väljastati Eestis kasutuslubasid 679 eluruumile. Tegemist oli küll aasta lõikes suurima numbriga, kuid aastatagusele ajale jäi see siiski alla. Eelolevalt aastalt võib oodata kasutuslubade arvu vaikset vähenemist,sest uute elamispindade arendusprojektide turuletulek on kõrgete ehitushindade tõttu pärsitud.
  • Uusi mitteeluruume lisandub turule järjest vähem. 2011. a. IV kvartalis sai kasutusloa 240 uut mitteeluruumi, mis on eelmisest aastast 17% vähem. Kasutusloa saanud mitteeluruumide pindadala vähenes aga aastatagusega võrreldes koguni 26%. See näitaja on negatiivne olnud juba viimased 13 kvartalit, mis tähendab, et uusi mitteeluruume lisandub meil aasta-aastalt järjest vähem.
  • Kinnisvaratehingute arv jäi mullusele tasemele. 2011. a. IV kvartalis tehti Eestis 11 916 kinnisvaratehingut, mis on paarkümmend tehingut eelmisest aastast vähem. Kogu aasta jooksul tehtud tehingnute arv kasvas siiski aastataguse ajaga võrreldes 1% võrra. Märksa enam ehk 19% kasvas seejuures aga 2011. a. kinnisvaratehingute käive, mis oli kokku 1,77 miljardit eurot.

2012. a. kinnisvaraturg saab olema huvipakkuv. Oluliste trendidena käesoleval aastal võime näha eelmise aasta sügisel alguse saanud üürituru laienemist. Turgu saavad mõjutama oluliselt kallinev finantseerimine ja tõusvad ehitushinnad. Viimased ei luba uutel elamispindade arendusprojektidel turule tulla sellises mahus nagu möödunud aastal.

Kogu kinnisvaraturul toimuvat jääb endiselt varjutama Euroopa majanduskriis, mille lähemad ja kaugemad otsesed mõjud kohalikule kinnisvaraturule on paraku segased.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Kommentaaris toodud andmete allikaks on Maa-amet, Statistikaamet, Eesti pank.