Elamispindade turu kommentaarides annavad pisut liialt tooni teemad, mis keskenduvad korterite kõrgele hinnale. Vahel lausa võib sattuda lugema arusaama, et kuivõrd korterite hinnad on alates 2009.-2010. aastast järjepanu kasvanud, on nüüd õige aeg oodata korterite hinnalangust ja siis saabub aeg eriti soodsate kodu ostmise võimaluste jaoks. Aga päris elus see nii siiski ei ole, leiab kinnisvaraportaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon ja annab soovituse just praegu kodu osta.
Korterite hinnatõus võrreldes inflatsiooni ja palkadega on olnud mõõdukas
Esiteks on korterite hinnatõus olnud ainult mõõdukas. Korterite hinnad on statistikatabelites kasvanud üksjagu. Suur osas hinnakasvust on olnud tingutud sellest, et viimastel aastatel on tehinguid tehtud rohkem uute korteritega. See kasvatab tehingute keskmist hinda, kuid ei tähenda, et kõikide korterite väärtus oleks samal määral kerkinud.
Maa-ameti statistika baasil võib väita, et samaväärse korteri võimalik tehinguhind on viimastel aastatel kasvanud 3-5% aasta baasil. Kõrvutades nüüd keskmist korteri kallinemist inflatsiooniga tõdeme, et hinnatõus on olnud üsna mõistlik ja mõõdukas. Keskmise palga kasvuga, mis on olnud 5-7% aasta baasil, on kinnisvara kallinemine olnud isegi tagasihoidlik.
Seega võib tõdeda, et kinnisvara on küll kallinenud, kuid mingist peatset lõhkemise potentsiaali omavast hinnamullist rääkimiseks ei ole põhjust.
Kas kinnisvaraturu hinnalangus on kellelegi hea?
Kui korterite hinnad isegi peaksid langema, siis kas see on soodne aeg kinnisvara soetamiseks? See ei pruugi sugugi nii olla. Esiteks peab mõista, et enamus inimesi ei suuda praktikas olla nii targad, et tabada ära kinnisvaraturu põhja, et siis teoreetilises plaanis soodsaim tehing teha. See ei ole päris elus võimalik.
Teisalt ei taha enamus ostjaid langeval turul tehingut teha, sest miks peaks ostma vara, mis võib-olla kvartali või aasta pärast on parema hinnaga saadaval. Nii ei soovi ka pangad langeval kinnisvaraturul oste finantseerida, sest laenu tagatisvara väheneb, mis suurendab laenuandja riske.
Nokk-lahti-saba-kinni olukord ehk kunagi ei ole kõik tegurid liiga head
See tähendab, et kinnisvaraturul on nokk-lahti-saba-kinni olukord. Kui hinnad kasvavad ja on kõrged, siis saab soodsalt laenu, et koduostutehing teha. Kui hinnad langevad ja on madalseisus, ei ole pangad kinnisvara finantseerimiseks valmis. Pankade finantseerimise valmidus on aga fundamentaalse tähtsusega, sest ilma pangalaenuta suudavad tehinguid teha vaid kõige rikkamad ja kõige ilusamad.
Nii võibki öelda, et viimaste aastate mõõdukas hinnakasv on kõikide turuosaliste – koduostjate, müüjate, finantseerijate – meeldivaim unenägu. Turg käitub stabiilselt ja enamvähem etteennustatavalt. Ühe jaoks kodu ja teise jaoks tagatisvara väärtus posib stabiilses tõusus, mis maandab riske. Arvestades, et tööpuudus on madal ja pangad annavad laenu ning pakkumine on lai, siis kui mitte sellises olukorras, siis millal veel kodu osta?
Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.
Samal teemal:
Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel. Laenuvõtjal on mõistlik kaaluda . . .
Eesti elamispindade keskmise pakkumishindade dünaamikat peegeldav KV.EE indeks näitab 103,5 punkti. See on aastatagusest 4,7% kõrgemal. Viimase poole aastaga võrreldes . . .
Kui ees seisab koduvahetus, tuleb langetada mitmeid pere rahakotti puudutavaid otsuseid. Kas müüa olemasolev kinnisvara või mitte? Kas müügist saadavast rahast . . .