Jätkame KV.EE rubriigiga, kus anname nõua, kuidas müüa kinnisvara. Eelmisel korral kirjutasime müüdavate ruumide ettevalmistusest ja nende ülevaatusest. Täna kirjutame läbirääkismistest ostjaga.
Läbirääkimised ostjaga on tähtis protsess. Selle käigus tuleb kokku leppida mõned olulised punktid, kuid mis kõige tähtsam – kokku tuleb leppida hinnaküsimus.
Sissejääv mööbel ja muu vara
Esimene asi, milles kokku peaks leppima on korterisse või majja jääv mööbel. Mille võtab müüja enda lahkumisel kaasa ja mis jääb paigale?
Iseenesest tundub loogiline, et näiteks sisseehitatud mööbel jääb müüdavasse korterisse sisse. Siiski oleks mõistlik see kirjalikult fikseerida, sest erinevate inimeste loogika keerdkäigud ei pruugi samas suunas kulgeda.
Lepingu sõlmimise aeg
Kui eeldada, et läbirääkimised kulgevad positiivses õhkkonnas, siis tuleb kokku leppida notariaalse lepingu sõlmimise aeg. Tänapäeval ei ole notariaalse lepingu sõlmimiseks aja leidmine enam probleem.
Notaribürood siiski soovivad tehingu andmeid kaks päeva enne tehingu toimumist kätte saada, et leping rahulikult ette valmistada.
Kui ostu-müügilepinguga kaasneb müüja hüpoteegi kustutamine, üleandmine või seadmine, siis on mängus tõenäoliselt ka pank. Sel juhul on tõenäoline, et hoopis pank tahab välja pakkuda omalt poolt notaribüroo ja aja, kus ja millal leping sõlmida.
Valduse üleandmine
Valdus on tegelik võim asja üle. Valduse üleandmine on piltlikult moment, kus müüja annab võtmed ostjale üle ja ostja saab vara enda kasutusse.
Kokku tuleb leppida, kas võtmete üleandmine toimub enne notariaalse lepingu sõlmimist, notariaalse lepingu sõlmimise ajal või peale notariaalse lepingu sõlmimist.
Siin peab arvestama asjaoluga, et vara säilumise eest vastutab see, kelle valduses see on. Ehk kui lepitakse kokku valduse üleandmises kolm kuud peale notariaalse lepingu sõlmimist ja vahepealsel ajal maja maha põleb, siis on müüja selle eest vastutav.
Valduse üleandmise moment on see aeg, milleni reeglina müüja maksab kommunaalkulud ning millest edasi hakkab neid kulusid kandma ostja.
Hinnaläbirääkimised
Hinnaläbirääkimised on oluliseim teema, mille taha enamus tehingute toimumisi jääb. Sa ei tohiks end tunda solvatuna sellest, kui ostja pakub Sulle esialgu küsitust väiksema summa. Ostja oleks rumal, kui ta hinda alla ei küsiks.
Müüja peab arvestama hinna ja hinnaläbirääkimiste paindlikkuse juures sellega, kui palju tal on olnud ostuhuvilisi, kes on vara vastu huvi tundnud.
Samuti sellega, kui kiiresti on tal vaja vara müüa ja kas ta eelistab saada täna pisut väiksema summa müüjalt kindlalt kätte, selle asemel, et riskida püüda kõrgemat hinda, mis aga ei pruugi realiseeruda.
Tehingukulud
Hinnaläbirääkimistega seonduvad tehingu läbiviimise kulud. Nendeks kuludeks on notaritasud ja riigilõivud. Kui varal on hüpoteek, siis ka selle kustutamise, üleandmise või seadmise kulud.
Üldine tava on, et ostu-müügitehinguga seonduvad kulud kannavad pooled võrdselt. Finantseerimisega seonduvad kulud, nt hüpoteegi seadmisega seonduvad kulud katab sellest huvitatud pool ehk ostja.
Kui aga müüdaval varal on hüpoteek, mida ostja ei vaja ning ostja soovib hüpoteegi kustutamist, siis peaks selle kulu katma müüja.
Ranget reeglit siin siiski ei ole. Kulude kandmises võivad pooled kokku leppida nii ja teisiti.
Soovitused
- Lepi kokku tehinguga hõlmatav vara – mööbel ja muu kohalejääv vara.
- Lepingu sõlmimise aja ja koha juures lepi kindlasti kokku valduse üleandmise aeg.
- Hinnaläbirääkimiste juures lepi kokku tehingukulude jagamise põhimõtetes.
Nõuanderubriigi järgmises peatükis kirjutame müügitehingu protsessist erinevate finantseerimisskeemide puhul.
Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.
Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ülesandepüstitus
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (1. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (2. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – valdus ja kahe korteri lõks
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müüa ise või maakleri kaudu
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida maakler
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (1/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (2/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida ostja (1/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida ostja (2/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ruumide ettevalmistamine