Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (1/3 osa)

Jätkame KV.EE rubriigiga, kus anname nõua, kuidas müüa kinnisvara. Eelmisel korral kirjutasime sellest, kuidas leida maakler. Täna jätkame sama teemat ehk täpsemalt, milliseid maaklerteenuse lepinguid tavapäraselt kasutatakse.

Otsustades kinnisvara müümisel kasutada maakleri abi tuleb järgmise sammuna selgeks teha, milliseid maaklerteenuse lepinguid tavapäraselt kasutatakse ning selle alausel otsustada, millise kasuks peaks kinnisvaramüüja otsustama.

Eksklusiivlepingu olemus

Esimene võimalus, mida maaklerlepingute puhul käsitleme on eksklusiivleping. Eksklusiivleping annab müüdava korteri või maja vahendamise ainuõiguse eranditeta ühele maaklerile. Eksklusiivleping välistab võimaluse, et kinnisvaraomanik annab paralleelselt kinnisvara müüa ka mõnele teisele maaklerile.

Eksklusiivne maaklerteenuse leping tuleb üsna kindlasti sõlmida kirjalikult.

Vahendustasu maksmine

Eksklusiivlepingu põhiline olemus tuleb välja vahendustasu maksmisest. Kinnisvaraomanik peab eksklusiivlepingu puhul objekti müümise järel maaklerile vahendustasu maksma igal juhul.

Ka sel juhul, kui korteri-maja on müünud mõni teine maakler või on seda teinud kinnisvaraomanik ise. Seega võime öelda, et eksklusiivleping on maaklerleping, mis garanteerib maaklerile vahendustasu.

Eksklusiivlepingu plussid

Kinnisvaramüüja seisukohast vaadatuna on eksklusiivlepingu plussiks ehk eeliseks see, et maakler peaks vähemalt teoorias olema ülimalt huvitatud kinnisvaraobjekti müümisest.

Maakleril ei ole põhjust peljata, et mõni teine maakler objekti müüb ja et tema tehtud kulutused reklaamile katmata jäävad.

Seetõttu võiks arvata, et maakler on eksklusiivlepingu puhul märksa enam valmis tegema kulutusi reklaamile ja muule kommunikatsioonile, mida ta tavapärases teiste maakleritega konkureerimise olukorras ei julgeks ehk teha.

Eksklusiivlepingu miinused

Taas kinnisvaraomaniku seisukohast vaadatuna tuleb tõdeda, et ühele maaklerile ainuõiguse andmisel võib olla ka miinuseid.

Esmaseks miinuseks on maakleri risk. Kui maakler ei ole enda ülesannete tasemel ja ei tee piisavalt tööd, et kinnisvaraobjekt müüdud saaks, siis ei ole omanikul ilma maaklertasu maksmata võimalik ka ise kinnisvara müüja.

Samuti võib maakler eksklusiivlepingu puhul hoiduda koostööst ehk vahendustasu jagamisest teiste maakleritega, sest ta teab, et keegi talt vahendusobjekti „ära võtta“ ei saa.

Maakleri persoonist tulevenate riskide vältimiseks tuleb kinnisvaramüüjal väga konkreetselt kokku leppida, milles seisneb osutatav maaklerteenus. Soovitav on lepingu sõlmimisel ette näha maakleripoolne regulaarne aruannete esitamine, mis kajastaksid tehtud ja järgmisi plaanitavaid tegevusi. Samuti peab lepingus olema selgelt kokku lepitud lepingu ühepoolse lõpetamise tingimused.

Soovitused

  • Eksklusiivlepingut sõlmides pea silmas, et seod ennast ühe maakleriga.
  • Lepinguliste riskide välistamiseks nõua maaklerilt konkreetset tegevuskava ja regulaarseid aruandeid.
  • Eksklusiivset vahenduslepingut sõlmides lepi kokku lepingu ühepoolse lõpetamise tingimustes.

Nõuanderubriigi järgmises peatükis jätkame lepingute teemat ja kirjutame ainuesinduslepingu olemusest.

Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.

Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara