Oбзор рынка недвижимости KV.EE: Пассивное предоставление займов тормозит подъем на рынке жилья

Рынок жилья тесно связан с рынком займов. Если заем предоставляется, то можно совершать сделки. Если объемы займов сокращаются, то это напрямую влияет на состояние рынка. Несмотря на данные банкам позитивные сигналы, выдача новых займов, т.е. оборот жилищных займов, по-прежнему стремительно падает.

И все же можно считать, что период падения как в отношении количества сделок, так и в части стоимости недвижимости на сегодняшний день постепенно заканчивается.

• 106 000 безработных. По состоянию на IV квартал в Эстонии было 106 000 безработных. Речь идет о рекордном за период кризиса показателе. Позитивным является то, что на сегодняшний день рост безработицы приближается к нулевому показателю.
• Ускоряется снижение зарплаты. Низкий спрос заставил предприятия как сокращать людей, так и снижать зарплаты. Средняя заработная плата в IV квартале 2009 года составляла 12 259 крон, т.е. на 6,5% меньше, чем год назад. Зарплата снижается четвертый квартал подряд, и, к сожалению, этот процесс ускоряется.
• Снижается объем строительных работ. Объем строительных работ за год к IV квартлалу 2009 года сократился на 36% и составил 8,8 миллиарда крон. Такое снижение объема работ ясно показывает, почему чувство уверенности строительных предприятий находится на столь низком уровне, а также почему от 2010 года ждут серьезной чистки в рядах предприятий.
• Основные инвестиции в строительство сокращаются, а в приобретение строений – увеличиваются. Более низкие цена на строительные работы не заставили предприятия строить. Инвестиции в строительство основного имущества сократились в IV квартале 2009 года до 2,4 миллиарда крон, т.е. упали за год на 40%. Инвестиции в приобретение строений к последнему кварталу прошлого года хоть и сократились, но на год предприятия приобрели строений больше, чем в 2008 году.
• Euribor продолжает оставаться на минимальном уровне. Euribor за шесть месяцев, который является базовой процентной ставкой по жилищных займам, третий квартал подряд остается на уровне, близком к одному проценту. По состоянию на конец I квартала 2010 года euribor составлял 0,945%.
• Заемные портфели медленно уменьшаются. Количество выплачиваемых в настоящее время займов, т.е. остаток по займам в свете сокращающегося количества новых займов постепенно уменьшается. По состоянию на конец I квартала 2010 года остаток по жилищным займом составил 95 миллиардов крон.
• Заемный оборот сократился еще больше. В обзоре за последний квартал 2009 года был дан прогноз о том, что в свете растущего количества сделок с жильем, возможно, будет преодолено дно в части предоставления новых жилищных займов. К сожалению, этого не произошло. В I квартале 2010 года жилищных займов было предоставлено на сумму 1,3 миллиарда крон, т.е. на 28% меньше прошлого года.
• Изменения на заемном рынке коммерческих объединений более сбалансированы. В отличии от рынка жилищных займов, к I кварталу 2010 года
  выдача новых займов предприятиям выросла по сравнению с прошлым годом с 8,8 миллиарда крон до 8,7 миллиарда крон.
• Относительное налоговое бремя растет. Остаток выплачиваемых кредитов уменьшается, но еще быстрее снижается заработная плата и ВВП. Таким образом, относительное налоговое бремя частных лиц постоянно растет. При этом соотношение остатка по займам частных лиц к ВВП с 15% I квартала 2004 года возросло в I квартале 2010 года до 55%.
• Строительство жилых площадей в плюсе. 2010. В I квартале разрешение на эксплуатацию получили 663 жилых помещения. Это на 11% больше, чем год назад. Вновь постепенно начинается работа по развитию жилья, которая, хоть и основе одиночных проектов, но должна показать, начнется ли рост количества новых жилых площадей.
• Количество новых нежилых площадей уменьшилось. В течение 2009 года количество новых нежилых площадей из квартала в квартал росло. Но в первом квартале 2010 года разрешение на эксплуатацию полуило всего 166 нежилых помещений, что на 21% меньше, чем год назад. Площадь новых нежилых помещений сократилась за год на целых 53%.
• Оборот сделок с недвижимостью уменьшается. Если на рынке жилья количество сделок, скорее, стабилизировалось, то при рассмотрении всего рынка недвижимости по-прежнему можно говорить о снижении количества сделок. 2010. В I квартале в Эстонии было совершено 8371 сделка с недвижимостью,что на 8% меньше, чем год назад. Оборот этих сделок сократился за год на целых 23%.

В настоящем обзоре в отношении многих характеризующих рынок недвижимости факторов отмечено, что несмотря на отдельные позитивные ноты, рынок по-прежнему находится в состоянии падения. И все же стоит отметить, что показатели снижения приведены в сравнении с прошлым годом.

Так долго ожидавшаяся стабилизация рынка жилья произошла во второй половине 2009 года или в первой половине нынешнего года. С достаточной уверенностью можно сказать, что за стабилизацией не последует устойчивого и тем более быстрого роста. Скорее, мы несколько лет будет фиксировать неизменное количество сделок и уровень цен.

Желая все же завершить озор в позитивном ключе, можно сказать, что хуже, вероятно, уже не станет.

Тыну Тоомпарк
Adaur Grupp OÜ
www.adaur.ee