Ober-Haus Kinnisvara – Eramuturg

Eramud
Kui korteriturul saabus põhi juba 2009/2010. a, siis eramute turul hinnalangus jätkus. Mõningane elavnemine eramute turul on toimunud viimase aasta jooksul, kuid sedagi eelkõige Tallinnas ja linna lähipiirkonnas.
Kui Tallinnas ja Harjumaal tervikuna on müügipakkumiste hulk viimase paari aasta jooksul kerges tõusutrendis, siis Tallinna hinnatud piirkondades Nõmmel, Kakumäel ja Pirital on müügipakkumiste arv vähenemas.
Harju maakonnas ja Tallinnas on kinnisvaraportaali City24 andmetel ca 2 400 müügipakkumist väga erinevas hinnaklassis ja seisukorras elamutele, kuid Maa – ameti andmetel toimus käeoleva aasta II kvartalis ainult 352 tehingut hoonestatud elamumaaga. Maa – ameti andmetel võrreldes eelmise aasta II kvartaliga tehingute arv tõusis, rahaline maht jäi samaks, kuid keskmine hind mõnevõrra langes.

Hoonestatud elamumaaga toimus Maa – ameti andmetel käesoleva aasta I kvartalis 213 tehingut (keskmine hind 123 000 €), II kvartalis 353 tehingut (keskmine hind 90 000 €), eelmise aasta II kvartalis 300 tehingut (keskmine hind 111 000 €). Keskmise hinna järskude muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on tehingute struktuur ja sesoonsus. II kvartalis ostetakse sesoonsusest tulenevalt enim suvilaid ja odavama hinnaklassi remonti vajavaid elamuid. Reeglina on aasta lõikes tehingute arv suurim II ja III kvartalis.

Enamik tehinguid eramutega toimus Tallinna lähipiirkonnas arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 110 000 – 170 000 €. Hinnaga üle 300 000 € toimus üksikuid tehinguid eelkõige hinnatud piirkondades Tallinnas.
Eramu olemusest lähtuvalt on tänases turusituatsioonis eelistatud 130 – 170 m² uus või kuni 5 aasta vanune hoone. Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed eramute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale. Ostjate jaoks on oluliselt tähtsustunud kasutusloa olemasolu.

Tallinnast kaugemal olevates piirkondades on eramute likviidsus väga madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust infrastruktuurist ning kaugusest olulistest tõmbekeskusest, eelkõige Tallinnast.
Eramute müügiperioodid on tavaliselt 6 – 12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12 – 18 kuuni.
Oluliselt on vähenenud tehingud paarismajadega, põhjuseks klientide eramueelistus vaatamata kallimale hinnale. Populaarsust on kogumas taas ridaelamud tänu soodsamale hinnale. Paarimaja osa hinnatase on reeglina 5 – 10% madalam kui eramul. Valdav enamik tehinguid ridaelamu boksidega toimus hinnavahemikus 90 000 – 110 000 €.

Eramute turul on Tallinna linnasiseselt enimhinnatud Pirita linnaosas Maarjamäe, Merivälja, Pirita keskuse ja ürgoru piirkond; Haabersti linnaosas Kakumäe, Tiskre ja Rocc al Mare piirkond; Nõmme linnaosas Veskimöldre, Vana – Mustamäe ja Nõmme keskuse lähedane piirkond; Kristiine linnaosa. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete eramute hinnatase 200 000 – 400 000 €, üksikute eksklusiivsete modernsete eramute hinnatase on ületanud 600 000 €. Remonti ja kaasajastamist vajavate eramute hinnatase on 130 000 – 160 000 €. Eriti hinnatuks võib pidada üksikuid kesklinna piirkonnas (Kadriorg) vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevaid eramuid, kus pakkumine on väga piiratud ja tehinguid toimub harva.

Harjumaal on keskmisest enimhinnatud Tallinna läheduses (kesklinnast kuni 20 km kaugusel) arenenud infrastruktuuriga asumites ja nende vahetus läheduses paiknevad eramud. Viimsi poolsaare läänekülje mereäärne piirkond, eriti vaatega Tallinnale ja merele, Haabneeme ja Viimsi alevik, Tabasalu aleviku ja selle lähedane mereäärne piirkond. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete eramute hinnatase sarnane Tallinna linna hinnatud piirkondades olevate eramutega.

Keskmiselt on hinnatud Viimsi poolsaare idakülg, Muuga aedlinna piirkond, Peetri ja Jüri aleviku, Saku aleviku, Keila linna, Saue linna ja Laagri aleviku piirkond, Muraste – Suurupi küla piirkond. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete eramute hinnatase üldjuhul 110 000 – 170 000 €, üksikute eksklusiivsete modernsete eramute hinnatase võib ulatuda 250 000 – 300 000 €. Remonti ja kaasajastamist vajavate eramute hinnatase on 60 000 – 100 000 €.
Oluliselt vähemhinnatud ja millele nõudlus praktilisel puudub, on puuduliku infrastruktuuriga uuselamurajoonides asuvad, Tallinna kesklinnast kaugemal kui 20 km sisemaa suunas paiknevad ja olulisi investeeringuid vajavad eramud. Nendes piirkondades on tehingud pigem juhuslikud ja eramute hinnatase väga kõikuv.

Käesoleva aasta III kvartaliks prognoosime sesoonsusest tulenevalt tehingute arvu kasvu, kuid hindade stabiilsust.

 

Allikas: Ober-Haus Kinnisvara/Rain Rätt