Reedel 06. augustil 2010. a. ilmub järjekorras juba kaheksas KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade annab sõltumatu ja hea ülevaate kõikide Eesti maakonnakeskuste ja teiste suuremate piirkondade kinnisvaraturutrendidest.
„KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on üks osa lisaväärtuste paketist, mida me portaali klientidele pakkuda tahame,“ lausus Tarvo Teslon portaalist KV.EE. „Inimestel ei ole liiga lihtne leida terviklikku infot kinnisvaraturu kohta – oleme selle mure murdnud.“
„Elamispindade turu trendid on vastukäivad. Mõned näitajad liiguvad ühes, teised teises suunas. See ongi põhjus, miks oleme pannud kokku sõltumatu ülevaate selle kohta, mis turul tegelikult toimub,“ kommenteeris ülevaate koostaja Tõnu Toompark.
2010. a. II kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub reedel 06. augustil 2010. a. ning on alates 06/08/2010 kl 10.00 tasuta allalaaditav portaali KV.EE blogist.
Reedel 06. augustil 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina käesolevale postitusele.
Eelmise online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5594.
Täiendav info
| Tarvo Teslon KV.EE +372 510 6464 tarvo@kv.ee |
Tõnu Toompark Adaur Grupp OÜ +372 525 9703 tonu@adaur.ee |
Jaga seda lehte : 
[...] Reedel 06. augustil 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina KV.EE blogis aadressil http://www.kv.ee/blog/online-pressikonverents-kv-ee-uus-kinnisvaraturu-ulevaade/. [...]
Kas siis turg tõuseb või langeb?
Turu tõusu või langust võib hinnata eelkõige tehingute arvu, käibe ja hindade alusel.
Selle aasta II kvartalis tehti Eestis 3320 korteriomanditehingut ehk 35% eelmisest aastast enam, mil tehti 2 463 tehingut.
2010. a. II kvartali korteriomanditehingute käive oli 1,9 miljardit krooni ehk 30% eelmisest aastast enam, mil käive oli 1,4 miljardit krooni.
Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli selle aasta II kvartalis 9 953 krooni. Eelmisel aastal oli see ümmargune 10 000.-.
Hinna osas tuleb märkida, et hindade madalpunkt oli 2009. a. III kvartal, mil tehingute hinnataset mõjutasid küll alla turuhinna tehtud tehingutepaketid.
Samas on käesoleva aasta teise kvartali korteriomanditehingute ruutmeetrihind kõrgemal tasemel, kui 2009. a. III kvartali hind ja täpselt samal tasemel, kus hind oli käesoleva aasta I kvartalis.
Nende tegurite alusel on raske öelda, et turg langeks.
Pigem turg tõuseb. Samas ei tähenda turu tõusmine seda, et kõik näitajad raketina taevasse sööstaksid. Turu tõus saab olema tõenäoliselt pikk ja vaevaline.
millist kinnisvara on õige aeg osta? millist müüa?
Müüa soovitan kinnisvara, mis on “koormaks kaelas”. Ehk siis on mõistlik müüa kinnisvara, mida omanikul vaja ei ole, kuid mida näiteks ei õnnestu ka välja üürida, et seda raha tootma panna.
Osta soovitan täna kinnisvara, mida on reaalselt vaja. Aga miks ka mitte, mida on võimalik ühel või teisel põhjusel turutingimustest soodsamalt saada.
Kinnisvaraturgu sektorite lõikes vaadeldes võib arvata, et elamispindade turul (mis teistest turu sektoritest tavapäraselt eespool sammub) on suuremad mured möödas.
See tähendab, et selles sektoris tehtavad investeeringud on ehk vähemriskantsed, kuid seetõttu ka väiksema potentsiaalse teenimisvõimalusega.
Tüüpiline küsimus – kas osta või üürida täna korter?
Ostmise ja üürimise vahel valides on finantsmajanduslikult selgelt soodsam elamispinna üürimine.
Samas tuleb endiselt tõdeda, et üksikuid erandeid mittearvestades tuleb tõdeda, et Eesti elamispindade eraisikust üürileandja on suhteliselt ebaprofessionaalne.
See tähendab, et üürnik ei pruugi üüripinnal omada kindlust, et konkreetne üürikorter võiks tema koduks pikki aastaid olla.
Elamispinna ostmise peale ei soovita tänasel kinnisvaraturul mõelda neil, kes teavad juba ette, et vajavad elamispinda vaid ajutiselt – nt. üliõpilased, kes lähevad (teise) linna ülikooli. Erinevalt 7-8-9 aasta tagusest ajast ei pruugi taoline investeering seadvõrd tasuvaks osutuda nagu toona.
Kas vastab tõele et kinnisvarainvestorid on turul? Millesse peaks täna investeerima? Kas maaturg on põhjas?
Kinnisvarainvestorid on turul. Nad on turul olnud juba pikka aega otsides häid projekte.
Võiks arvata, et juba 2009. aasta lõpus oli Eesti eurotsooni suunas edukas liikumine juba peaaegu kindel. Eks see ole investoritele kindlust andnud.
Millesse investeerida? Investeerimisobjekti juures on kindlasti paljuski tegemist iga üksikobjekti ja sellega seonduvate detailidega.
Konkreetsed investeerimissoovitused saavad baseeruda rahapaigutaja riskitaluvusel, investeeritaval summal ja muudel üksikasjadel.
Maaturuga on aga asjad tõepoolest keerulisemad. Maaturgu mõjutavad oluliselt maa-ameti korraldatavad oksjonid, kus riik paiskab müüki sadu ja sadu maatükke üle kogu Eesti.
Senised oksjonite müügitingimused on olnud sellised, mis ei ole aidanud maad riigi jaoks parima hinnaga müüa. Lühikesed oksjonite toimumise ettetatamistähtajad ning seeläbi liiga kiire reaktsiooni nõudmine ostjatelt on selgelt hinnataset allapoole surunud.
Nii võib sageli portaalide pakkumishindade ja reaalsete tehinguhindade vahel näha lausa mitmekordset hinnavahet.
Illustreerimiseks ka mõned numbrid. 2010. a. II kvartalis tehti Eestis tehinguid 2300 hoonestamata maatükiga ehk 10% eelmisest aastast enam.
Seejuures aga langes nende maade kogukäive 30% ehk 643 miljoni krooni peale.
Tere,
1) Kuidas mõjutab Euro kasutuselevõtt Teie hinnangul kinnisvarahindasid (või kas, mil määral ja kuidas on juba mõjutanud)?
2) Mis tegur (ja mis aastal) võiks Teie hinnangul olla järgmise märgatava kinnisvarahinnatõusu katalüsaatoriks?
Tänan!
Ma arvan, et euro ei mõjuta kinnisvarahinda oluliselt. Miks nii? Arvan, et enamuses on see mõju juba aset leidnud, sest ettevõtete veendumus euro tuleku osas on olnud juba enam kui kindel ligi aasta.
Seda peegeldavad näiteks intressimäärad, mis juba eelmisel aastal euro- ja kroonihoiustel ühtlustuma hakkasid.
Pigem on eurol kaudne mõju, mis läbi kogu majandussüsteemi elavdamise annab enda mõju ka kinnisvaraturule.
Lootus, et kinnisvarainvestorid tormavad euro saabudes Lasnamäe-Mustamäe kortereid kokku ostma ja sealt tuleb järgmine buum, on pisut naiivne.
Järgmise märgatava kinnisvaraturu hinnatõusu katalüsaatoriks saab kindlasti sama, mis eelminegi kord – laenukraanide selline avanemine, mis ületab kaine arvestuse ja mõistlikkuse piirid.
Mis aastal see toimuda võiks on raske öelda. Vaevalt meil on võimalik mingit kohalikku Eesti buumi korraldada. Eks meie suuremad hinnatõusud haaku sellega, mis toimub Euroopas ja maailmas tervikuna.
Momendil tuleb iga päev mõni uus kortermaja projekt välja. ega liiga paljuks ei lähe?
Täna tuleb tõesti uusi elamispindade arendusprojekte turule nagu seeni peale vihma. Mõned on suuremad, mõned väiksemad. Kokku on sel aastal turule tulnud või kohe-kohe tulemas juba üle 500 uue korteri ja seda ainuüksi Tallinnas.
“Paisu taga” on Tallinnas paarkümmend tuhat korterit, mis on osaliselt planeerimisel ja osaliselt juba ehitusloaga ehk ootamas, mil arendaja otsustab “kopa maha lüüa”.
Mõned aasta alguses alustatud projektid on üsna edukalt müügiks läinud. Eks see ole järjest uusi arendajaid julgustanud uute projektidega turule tulema.
Pelgan pisut isegi, et tegemist võib olla buumi teise lainega, mis kulmineerub uue ülepakkumise tekitamisega.
Arendajaid ja ostjaid ehk tõukab turule suhteliselt kõrgele tõusnud tarbijate kindlustundeindikaator ja madalad intressimäärad.
Samas on aga enamus kinnisvaraturgu mõjutavatest teguritest, sh tööjõuturgu mõjutavatest teguritest sügavas miinuses.
Ehk võime küll rõõmustada, et tööpuudus väheneb, kuid siiski on turul kaugelt üle 100 000 töötu, mis tähendab omakorda, et ettevõtetel puudub vähimgi vajadus palgatõusu üle isegi mõtlemiseks.
Palgatõusu puudumine ja keskmise palga tegelik langemine aga tähendavad seda, et kulutuste finantseerimiseks, sh uue kodu ostmiseks jääb keskmisel inimesel järjest vähem raha üle.
Kõige selle juures on aga ehitusettevõtete kindlustunne olnud üsna depressiivsel tasemel. Äkki see sunnib turult otsima enda arvamust kinnitavaid fakte, mis lubaksid kiiresti järjest uusi ja uusi kortermaju turule tuua?
Ehk siis eelneva kokkuvõtteks…
Pelgan minagi, et võib natuke paljuks minna. Seepärast soovitus arendajatele: mõelge asjad tõsiselt läbi. Eelkõige see, kuidas eristub uus turule tulev projekt teistest – mille poolest on see parem, kui paar tänavavahet kaugemal olev konkurent? Kui seda eristuvat külge ei ole, siis tuleb see leida.
Palun aastast hinna prognoosi korteritele
2010. a. II kvartali korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli 9 953 krooni. Tallinna keskmine hind oli samal ajal 14 699 krooni.
Usun, et aastapärast on need hinnatasemed tänasest 5-10% kõrgemal.
Seda eelkõige tarbijakindluse kasvu arvelt, mis lubab tehinguid teha ka kallima kinnisvaraga.
Kindlasti ei saa eeldada, et selline hinnatõus on pikaajaliselt jätkusuutlik – seda kindlasti mitte.
Üks mis kindlasti hinnatõusu mõjutab on täna turule tulevad uued korterid. Ehk asjaolu, et uued korterid on turu keskmisest kõrgema hinnaga.
Seega usun pigem keskmise hinna tõusu, mis on tingitud turu tehingute struktuurist. Mitte, et kõikide turul olevate korterite väärtus tõuseks samavõrra.
Kas mingist hinna tõusust saab üldse juttu olla kui täna jälle on kv.ee indeks kõigi aegade kõige madalamal tasemel (61,7)???
KV.EE Indeks kajastab pakkumishindade muutust ehk seda, millise hinnasildi korterite müüjad pakkumisele juurde riputavad. See peegeldab kinnisvaramüüjate ootusi turule.
Täna tõepoolest KV.EE Indeks langeb. Nagu eelpool juba kirjutatud, siis tehinguhinnad aga siiski tõusevad – vähe, aga siiski.
Tehinguhindade tõus ja pakkumishindade langus tähendavad kokkuvõttes seda, et vähenev vahe pakkumis- ja tehinguhindade vahel.
Näiteks 01/2009 oli KV.EE korterite keskmine pakkumishind 19 597.-/m2, aga tehinguhind 11 180.-/m2. Seega vahe nende kahe vahel oli 8 417.-.
Tänaseks on vahe pakkumishinna ja tehinguhinna vahel kahanenud pea kaks korda. Täna on see vahe 4 629.-.
Ehk siis juunikuine pakkumishind oli 15 030.-/m2 ja tehinguhind oli 10 401.-/m2.
Võrreldes tehinguhindu ja pakkumishindu, siis tuleb märkida, et need hakkasid mõlemad langema alates 2007. aasta III kvartalist.
Seejuures aga langesid pakkumishinnad palju vähemhüplikult ja palju aeglasemini, kui tehinguhinnad.
Kui näiteks intressimarginaalide tõus 2008. aasta sügisel lõi tehinguhinnad järsult alla, siis pakkumishinnad ei reageerinud olulisele turu muudatusele pea üldse.
Kas W-kujuline areng on kinnisvaraturul võimalik?
W-kujuline areng on võimalik, kuid vaevalt saab see olema põhjustatud Eesti sisemaistest teguritest (nagu näiteks eelmainitud uusarenduste “teine laine”).
Hästi ei usu, et tänastest tingimustes saak Eestist endast sõltuvatest teguritest tingituna tulla uus ja sügav langus.
Samas tuleb arvestada seda, mis maailmas toimub. Üksjagu on viimasel ajal räägitud Eestis Kreeka kriisist ja võimalikust uuest tagasilöögist finantsvaldkonnas.
Kui ühel momendil pankade vahel taas raha ei liigu ja pangad seetõttu uusi laene ei väljasta, siis kindlasti omab see märgatavat mõju laenuturust suures sõltuvuses olevale kinnisvaraturule, mh Eestis.
Kreekast vähem on Eesti meediaruumis lahatud Hiina kinnisvarabuumi ja selle lõhkemisest tulenevat võimalikku mõju maailmamajandusele. Seegi võib olla midagi, mis meie kinnisvaraturule läbi muu majanduse löögi annab.
Samad küsimused nagu Kauril:
1) Kuidas mõjutab Euro kasutuselevõtt Teie hinnangul kinnisvarahindasid (või kas, mil määral ja kuidas on juba mõjutanud)?
2) Mis tegur (ja mis aastal) võiks Teie hinnangul olla järgmise märgatava kinnisvarahinnatõusu katalüsaatoriks?
Hetkel suht võimatu (mõistliku hinnaga) elamispinda osta, toimub ‘kes ees, see mees’ kuigi kevadel oli asi loid. Hakka või arvama, et see on mõjutatud euro tulekust.
Kauri küsimustele sai juba vastatud.
“Mõistliku hinnaga” korteri ostmise kohta kommentaariks ehk nii palju, et kui “mõistliku hinnaga” korterit saada ei ole, siis tuleb “mõistlik hind” enda jaoks ümberdefineerida.
Ostja jaoks vaevalt kunagi mõni kaup liiga odav on. Kui on odav, siis tahaks ju veel odavamalt.
Julgen siiski öelda, et elamispindade turg on endiselt pigem ostja poole kaldus. Samas on see kalduolek kuust kuusse vähenenud.
Miks on aastaga üürikorterite kuulutusi tunduvalt vähemaks jäänud?
Aastaga on tõepoolest üürikortereid vähemaks jäänud.
2009. a. juulis oli portaalis KV.EE Eestis 7 842 üüripakkumist käesoleva aasta juulikuise 5 830 pakkumise vastu.
Tallinnas olid vastavad numbrid aasta tagasi 4 613 ja 2 839 käesoleval aastal.
Selget ja ühest põhjust üüripakkumiste arvu vähenemise kohta on raske anda.
Ehk on üürikorterite vähenemise üheks põhjuseks see, et inimesed, kes veel eelmisel aastal korterit hindade madalseisu tõttu müüa ei tahtnud andsid korteri üürile.
Täna on need inimesed pigem valmis korterit müüma, sest lisaks pakkumistele on vähenenud ka üürihind.
Täname kõiki küsijad asjalike küsimuste eest.
Värske KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on võimalik alla laadida KV.EE Blogis aadressil http://www.kv.ee/blog/tana-uus-kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaade-ja-online-pressikonverents/
http://www.e24.ee/?id=297301
Mis Te arvate sellest et Oliver Kruuda:
Mõnevõrra oli mul majanduslangust kergem üle elada kui mu paljudel tuttavatel, kes tegutsesid kinnisvaras või autonduses. Nemad on praegu väga stressis.
Mul on juba praegu hulk telefoninumbreid telefonis, mis enam kunagi ei vasta. Minu tutvusringkonnas on viimasel ajal infarktiga ära läinud viis meest, kusjuures need on olnud kõik noored mehed.
[...] Eelmise 06/08/2010 toimunud online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit. [...]
[...] Viide eelmise online-pressikonverensti küsimustele ja vastustele KV.EE blogis. [...]
[...] Viide eelmise online-pressikonverensti küsimustele ja vastustele KV.EE blogis. [...]