Tallinna uusarenduste turul läheb kitsaks, kehvematele projektidele tekib hinnasurve

2838371_orig
Valmiv korterelamu Kiili 12 Mustamäel

2013. aasta korterituru läbivaks märksõnaks oli pakkumise vähenemine. Kuna nõudlus oli samal ajal tugev, siis tulemuseks oli märkimisväärne hinnakasv. Tänaseks on aga kaardid segamini löödud ja mäng käib hoopis teistsugustes tingimustes.

Portaali KV.ee andmetel on korterite pakkumiste arv Tallinnas alates käesoleva aasta teisest kvartalist hüppeliselt kasvanud. Võrreldes aasta algusega on pakkumine suurenenud 29%. Märkimisväärset rolli mängivad sealjuures uued esmamüüki tulevad korterid. Probleem ei ole pakkumise suurenemises, vaid selles, et nõudlus ei ole pakkumisele järgi tulnud ning korteritega tehtavate tehingute arv on langenud. Tehingute arvu tipp oli märtsis, mil tehti 699 korteri müügitehingut. Maikuust alates on tehingute arv olnud alla 600 ning augustis oli vastav number 551, mis on märtsiga võrreldes 21% madalam.

Ostjaid küll napib, kuid siiski näeme pea igal nädalal mõnd uut turule tulevat projekti. Sellel on mitu põhjust. Suurtel arendajatel on „torus“ projekte, mis on käima lükatud ja tuleb lihtsalt ära teha. Ka raha pakkumine on suur – paljude arendajate sõnul on neil ressursse rohkem, kui normaalseid projekte, mida teha. Lisaks kohalikele ettevõtetele on Tallinna kinnisvaraarendusse valmis raha paigutama meie naabrid, sealhulgas investorid Soomest ja Venemaalt. Seda, et keegi tõmbaks arendustegevuses pidurit, ei ole hetkel näha.

Kui uusarendusi tuleb turule sama tempoga edasi, siis väheneva nõudluse tingimustes paratamatult kõikidele korteritele ostjaid ei jätku ning viimaste nimel tuleb võidelda. Ennekõike läheb olukord keeruliseks kehva asukoha ja  valesti hinnastatud objektidega. Kuna valikut on turul piisavalt, siis saavad rohkem tähelepanu mitmed detailid: planeeringute ratsionaalsus, panipaikade ning rõdu olemasolu, hoone arhitektuurne lahendus, siseviimistluse kvaliteet, energiatarve, aga ka piirkonna või elamurajooni üldine maine. Projekti alustades potentsiaalse sihtgrupi määratlemine muutub veelgi kriitilisemaks ning paljudel üle viie aasta vanustel planeeringutel on seda väga raske teha.

Täna ei saa öelda, et Tallinna uusarenduste hinnad on langema hakanud. Soodustusi on tehtud mõnes projektis ja seda enamjaolt mitte otsese hinna langetamisega, vaid näiteks mööbli ja muu sisustuse pakkumisega (mis kaudselt tähendab hinnasoodustust). Suurenev pakkumine tekitab aga tulevikus hinnasurve ning võimalik korrektsioon jääb 5-10% piiresse. Vähem puudutab see hästi läbimõeldud ja teostatud projekte, rohkem kehvemaid.

Üha suuremaks väljakutseks arendajatele saab projektide turundamine ja müük. Lähemas tulevikus müüvad hästi vaid need projektid, mida tõepoolest müüakse. Huviliste registreerimisest ja objekti tutvustamisest enam ei piisa ning üha rohkem tuleb mõelda eristumise peale. Iga eduka projektiga käib kaasas mingisugune lugu. Kodu soetades ei taha me osta tükki betooni ja 60 ruutmeetrit tammeparketti. Tahame osta emotsiooni, prestiiži, turvalisust, elukeskkonda. Asi, mille kaubanduskeskuste arendajad on juba ammu ära õppinud. Arendajaid, kes suudavad seda kõike meile müüa, saadab suure tõenäosusega edu.

Eelnevat kokku võttes võib öelda, et Tallinna uusarenduste turg pakub professionaalsetele arendajatele ning investoritele mitmeid võimalusi, kuid peidab endas ka väljakutseid ja ohte. Ostja seisukohast on tihenev konkurent positiivne. Suureneb valik, paraneb kvaliteet ning tekib ka hinnasurve. Olles leidnud oma vajadustele vastava kodu, ei tasu hinnalanguse ootuses siiski ostu kaugesse tulevikku edasi lükata. Aastate taha jäänud kinnisvarakriis näitas, et heade asjade hinnad ei lange ning neid ostetakse ka raskematel aegadel. Liigne lootus hinnalangusele tähendab tihti ideaalsese kodu kaotamist kellelegi teisele. Kodu ostmine on pikaajaline otsus ning lühiajalised hinnakõikumised ei tohiks seda mõjutada ning võiks pigem jääda spekuleerivate investorite leivanumbriks.

Allikas : Rando Vanaveski

domus-kinnisvara