Teisipäeval 10/05/2011 ilmub uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Värske analüüs pöörab tähelepanu kõikides Eesti maakonnakeskustes ja teiste suuremate kinnisvaraturu piirkondade elamispindade turul toimuvale.
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade keskendub jätkuvalt toimunu kiretule kirjeldamisele läbi numbrite ja graafikute. See läbi annab KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ainsana võimaluse saada teada, mis toimub kodukandi kodude tehingute ja hindadega.
“Siiski ei ole me ära unustanud üldisemate kinnisvaraturu trendide kirjeldamist,” räägib ülevaate koostaja Tõnu Toompark. “Toome lühidalt välja oluliste kinnisvaraturgu mõjutavate tegurite ülevaate, mis aitab detailsemat piirkondade infot paremini mõista.”
“KV.EE kinnisvaraturu ülevaade moodustab KV.EE blogi, foorumi ja kinnisvarastatistika moodulite kõrval osa infopaketist, mille kaudu pakume kinnisvara ostjatele ja müüjatele taustainfot kinnisvaraturul toimuvast,” kommenteeris ülevaadet portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon. “See aitab kõigil turuosalistel teha paremaid kinnisvaraotsuseid.”
Ülevaade on allalaaditav:
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade eesti keeles;
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade vene keeles;
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade inglise keeles.
Ülevaate, kinnisvaraturu ja portaali KV.EE tegemiste-toimetamiste kohta on võimalik esitada küsimusi ülevaate koostajale Tõnu Toompark’ile ja portaali KV.EE juhatajale Tarvo Teslon’ile käesoleva uudise kommentaarina. Küsimustele vastatakse 10/05/2011 kell 10.00-12.00.
Jaga seda lehte : 
[...] Küsimusi saab esitada jättes kommentaari uudisele Uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ilmub 10/05/2011. [...]
Tere
Palun tehke oma dokumendis korrektuurid ära – naljakas on juba teist korda järjest leida Tallinna linnaosa “Euristiine”, mis on tekkinud ilmselt find-replace tulemusena kui dokumendis asendati kõik EEK (kr) tekstid EUR tekstina. Eurole üleminek missugune :)
K
Paar küsimust.
x mis saab kinnisvarahindadest aastases perspektiivis?
x mis on olnud euro mõju kv-hindadele? on seda mõju veel tulevikus märgata?
x kas jutud ülepakkumisest on jutud või reaalsus?
x mis saab kinnisvarahindadest aastases perspektiivis?
Aastases perspektiivis kinnisvarahinnad kindlasti tõusevad. Meil valitseb inflatsiooniline keskkond ehk üldine hinnatase tõuseb.
Kinnisvarasektoris ei saa sellises keskkonnas olles trendid vastupidised olla.
Järgmine küsimus on, kui palju hinnad aastaga tõusevad ja kas hinnatõus on ainult nominaalne või ka reaalne?
Usun, et lähima aasta perspektiivis on kinnisvara hinnatõus pigem reaalne, st kinnisvara hinnatõus ületab inflatsioonimäära.
Lähemalt on neid makromajanduslikke tegureid, mis võiksid kinnisvara hinnatõusule viia, lahatud KV.EE kinnisvaraturu ülevaate kommentaari osas.
Kommentaariga on võimalik tutvuda ülevaates endas http://www.kv.ee/blog/wp-content/uploads/kv.ee-kinnisvaraturu-ulevaade-2011-i-kvartal-eesti-keeles.pdf aga kl 12.00 peaks see siin blogis ka avaldamist leidma.
x mis on olnud euro mõju kv-hindadele? on seda mõju veel tulevikus märgata?
Euro mõju kinnisvaraturule oli hetkeline seisak. Mina põhjendaksin aasta alguse tehingutearvu kokkukuivamist just euro saabumisega ja sellest tingitud ajutise peataolekuga.
Hindadele siiski ei ole euro ei positiivset ega negatiivset mõju avaldanud. Hinnad ei ole äkiliselt langenud ega äkiliselt tõusnud peale euro saabumist. Seda oli ju tegelikult ka oodata.
Hinnad Tallinnas-Tartus on selgelt tõususuunas liikumas. Pärnu on turu väiksuse tõttu väga kõikuvate hindadega, kuid hinnad ei ole seal enam langemas.
Väiksemates piirkondades on hinnaliikumised erinevad. Mõnel poole ei ole veel hinnalangus päris selget lõppu leidnud.
Siiski ei seoks ma seda hinnatrendi mitte euro saabumisega, vaid üldise majanduskeskkonna mõningase paranemisega.
x kas jutud ülepakkumisest on jutud või reaalsus?
Jutud sellest, et täna valitseks turul elamispindade ülepakkumine ei ole reaalsus. Tõsi – mõningane oht ülepakkumise tekkeks on piirkondlikult olemas.
Ma ei imestaks sugugi, kui lähima aasta jooksul näeme, et mõnes Tallinna linnaosas on tõepoolest liiga paljude uute arendusprojektidega alustatud.
Siiani on siiski enamus uutest uusarendustest müüdud mõistliku hinna juures mõistliku ajaga ning isegi kiiremini, kui on olnud arendaja enda ootus. Oodatust kiirem müük on olnud oluline tegur, mis pole lasknud ülepakkumisel tekkida.
Kordaksin mõtet, et tänane ülepakkumise puudumine ei tähenda, et seda ei võiks lähitulevikus tekkida.
Kuhu suunas liiguvad korterite hinnad? Mis on prognoos.
Sellele küsimusele sai osalt vastatud eelmises punktis, kuid siin võiks üht-teist lisada.
Elamispindade tehinguhinnad on liikumas tõususuunas. Inflatsiooni tingimustes oleks raske arvata, et see peaks teisiti olema.
Tallinna-Tartu ja vahest ehk ka Pärnu elamispindade turud on kriisist selgelt üle saanud. Neis piirkondades on hinnad kiiremini tõusmas.
Paljudes maakonnakeskustes on turg oma kohta veel otsimas. Enamus väiksemates maakonnakeskustes on tehingute arvud suhteliselt madalad ja seeläbi turg õhuke. Seetõttu võivad hinnad neis piirkondades üksikutest tehingutest tingituna väga suures vahemikus kõikuda.
Suured hinnakõikumised muudavad üldise hinnatrendi üle otsustamise raskemaks, kuid siiski võib öelda, et enamus maakonnakeskusi saab sel aastal hinnalangusest võitu. Hinnalanguse võitmine siiski ei tähenda, et hinnad peaksid hakkama tõusma.
Tallinna korterite hinnatõusuks aastases perspektiivis prognoosid 10-15%.
Veel üks küsimus. Mis saab põlluarendustest?
Põlluarendustega ei juhtu midagi üleloomulikku. Kui midagi on valmis tehtud, siis see jääb paika. Ma ei usu, et keegi valmisehitatud maja mahalammutama hakkab.
Ikka on odavam isegi seismajäänud poolik ehitis lõpuni teha ja odavama hinnaga maha müüa, kui käega lüüa ja kõik kaotada. Kui arendajal puuduvad ressursid pooliku hoone lõpuni ehitamiseks, siis on alati kusagil olemas hind, mille juures keegi on kinnisvara valmis ära ostma.
Nö põlluarendustesse ei tohiks liigse üleolekuga suhtuda. Tänane trend on Tallinna piiri taguse elamupiikonna välistamine ja kas või uusarenduse kesklinnast alguse saamise tõttu kesklinna eelistamine.
See on teatav nõiaring, kus Tallinna kesklinnas tehakse palju tehinguid, sest arendustegevus on koondunud Tallinna kesklinna. Tallinna piiri taga tehakse väga vähe tehinguid, sest seal arendustegevust ei ole.
Küll see trend ühel päeval taas pöördub ning need samad inimesed, kes maalekolimise kunagi sajaprotsendiliselt välistasid hakkavad taas mõtteid mõlgutama oma suurest aiast ja hubasest elamust.
Tänast pigem linna eluaset eelistavat suundumust võiks ehk pidada võimaluseks Tallinna naabervaldadel infrastruktuuriga seonduvate küsimuste lahendamiseks, et saada korda teed ja trassid, lasteaiad ja koolid.
Kas peaks täna korteri müüma või üürile andma ja müüma hiljem…?
Tänane korteri müümise või alternatiivina selle üürileandmise otsus on mitmemõõtmeline.
Esiteks tasuks meenutada, et tulumaksuvaba on ainult alalise eluaseme müük. Kui näiteks viie aasta pärast on tegemist on üürikorteri müümisega, siis vähemalt tänase regulatsiooni järgi sellele tulumaksuvabastus ei laiene.
Tulumaksuvabastus on väga oluline tegur, millega tuleb kindlasti arvestada.
Teine mõõde, millel peatuda on perspektiivne hinnatõus. Kui eeldada, et hinnatõus ületab intressimäära, siis oleks justkui mõistlik vara mitte müüa, vaid pigem käes hoida.
Arvestades majanduskriisi tõttu sügavikku langenud elamispindade hindasid ja seda, et me oleme täna sellest “august” alles “väljaronimas”, siis võiks eeldada, et elamispindade hinnad on lähimate aastate jooksul tõusmas.
Seda arvestades tasuks müügiga liigselt mittekiirustada.
Siin aga tuleb mängu globaalne mõõde. Kui ikka Kreeka ja Portugali kriisid Euroopa uude auku veavad, siis ei jäta see ka Eestit mõjutamata. Seda, kas majanduskriis on täna juba täiesti läbi või alles kestmas, saame tõdeda alles paari aasta pärast.
Suurelt ülemaailmselt tasemelt tasuks korra veel tagasi tulla korteriomaniku persooni juurde. Kui täna osteselt vajadust vara müüa ei ole, siis võiks inflatsiooni vastu kindlustusena vähemalt mingi aeg müüki edasi lükata.
Kui aga rahalist ressurssi on koheselt vaja, siis ei pruugi müügi edasilükkamine sugugi võimalik olla.
Ja veel üks asi. Müügiotsuse juures tuleb arvestada alati sellega, millised pakkumised on. Kui mingil salapärasel põhjusel tuleb keegi ja pakub tänast turuväärtust ületavat hinda, siis tasub igal juhul tõsiselt mõelda müügile. Kui aga pakkumised müüjat ei rahulda, siis on lihtsam müüki edasi lükata.
Praegu ehitatakse väga palju uusi korterelamuid, küsimus on selline: kes hakkab ostma neid kortereid, kui laenukõlblikuid kliente (inimesi kes pole veel laenu võtnud ja vastab pankade kriteeriumitele) on Eestis jäänud vähem kui 10% kõikidest pankade klientidest, kui lisada siia veel asjaolu, et vanade korterite pakkumiste arv kasvab, tuleb teha järjeldus, et tulevikus korterite hinnad langeb veelgi? On see järjeldus õige?
Sellega tuleb nõustuda, et korterelamuid ehitatakse täna üksjagu palju. Siiski on see “palju” teatavas mõttes näiline.
2007. a. kinnisvarakriisi algusaastal olid müügitempod sedavõrd alla läinud, et uute arendusprojektidega praktiliselt enam ei alustatud.
Nii on vahepealsetel aastatel jäänud täitmata uute korterite vajadus. See omakorda on võimaldanud uute projektide arendajatel tõdeda, et projektid on läbimüüdud loetud kuude jooksul.
Kiire müügi taga polegi olnud mitte ülisoodsad hinnad või mingid soodustused, vaid kõigest mõistlik kaup mõistliku hinnaga.
Nii, et täna turul veel ostjaid on.
Kui aga vaatame suhtarvu, kui palju uusarendust aastas juurde tuleb võrreldes seda olemasoleva elamufondiga, siis näeme, et 2010. a. lisandus uusi elamispindu arvuliselt 0,36%.
See on elamufondi uuenemise tase, mis jääb selgelt alla amortiseerumisele. Nii tuleb tõdeda, et elamufond kiire uuenemise asemel pigem vananeb.
Vanemate korterite pakkumine tõepooleest suureneb. Siiski tuleb märkida, et see suurenemine ei ole kiire ega sellisel määral, et konkurents pakkujate vahel ülitihedaks oleks läinud.
Tänane pakkumiste arvu suurenemine ei ole pääsenud hinda allapoole suruma. See on osaliselt seletatav sellega, et üldine majanduskeskkond ei ole püsinud muutumatu, vaid taas tuleb mängu tuua kõrge inflatsioon.
Lõpetuseks ütleksin, et mina ei nõustu järeldusega, ete lamispindade hinnad langevad veel. Langus on juba lõppenud ja kinnisvarasektoril ei ole põhjust muudest hinnaliikumistest erineda.
Tere. Millised tallinna piirkonnad on kõige prespektiivikamad korteritesse investeerimiseks? Kus hinnad kõige rohkem võiksid kasvada?
Raske on välja tuua perspektiivikamat piirkonda ja kinnitada käsi südamel, et selle piirkonna keskmine hind tõuseb aastaga kindlasti x protsenti.
Võiks näiteks arvata, et Kesklinna või Põhja-Tallinna keskmised tehinguhinnad kasvavad aastaga rohkem, kui teistes piirkondades.
Seda aga siiski mitte mingi salapärase perspektiivikuse tõttu, vaid seetõttu, et neis linnaosades on elamispindade uusarendusprojekte palju ja nendega tehtavad tehingud tõstavad piirkonna keskmisthinda.
Samuti on investeeringu seisukohast vaadatuna oluline ostuhind. Teisisõnu on investeeringu seisukohast oluline konkreetne ostuobjekt, mitte niivõrd mingi turu keskmine nt hinnatõusu) näitaja.
Mõne maakleri sõnul on väga suur nõudlus täna üliodava kinnisvara või siis väga kalli ja kvaliteetse kinnisvara järele. Kui nõudlus on suur, siis tähendab see potentsiaali hinnatõusuks.
Tere
Kas siis viimaks selle aasta lõpuks jõuab kv.ee indeks 75 tasemele nagu olete juba kaks aastat lubanud?
Suured tänud
(Märkusena: küsimus teise KV.EE blogipostituse juurest siia tõstetud.)
Tänaste teadmiste ja arvamuste juurest kõneledes arvan, et KV.EE indeks ei tõuse aasta lõpuks 75 punkti juurde.
Olen tõepoolest enda eelnevates prognoosides optimistlikum olnud, kuid olen eksinud.
KV.EE indeks on jäänud vinduma mitmetel põhjustel.
Esiteks ei ole KV.EE indeks liikunud samas rütmis tehinguhindadega. Tehinguhinnad on Tallinnas selgelt tõusnud, pakkumishinnad aga alles mõtlevad kasvu peale. Selle põhjus on asjaolu, et toimunud on pakkumiste struktuuri muutus.
Teine asi, mis indeksi liikumist oluliselt mõjutab on väikeasulate pakkumiste suurenemine. Need pakkumised on suhteliselt madala hinnaga, kui võrrelda Eesti keskmisega. Nii hoiavad madala hinnaga pakkumised KV.EE indeksit tõusmast.
Igal juhul luban, et edasiste prognooside tegemisel olen nüüd targem ja võtan neid tegureid arvesse.
KV.EE indeksi juures tuleb igal juhul arvestada, et see indeks peegeldab tehinguhindade liikumiste või kinnisvara väärtuse asemel eelkõige kinnisvaramüüjate hinnaootusi ehk kinnisvaramüüjate emotsioone.
no siiani ei ole keegi öelnud miks need kinnisvarahinnad peaksid tõusma? Kellel sellest kasu on?
Ma siis olen esimene, kes ütleb, miks kinnisvarahinnad peaksid kasvama :)
Kinnisvara hinnad peaksid tõusma selle pärast, et oleks ju paha, kui inimesele kuuluva vara väärtus langeks. Kui vara väärtus langeks, siis puuduks motivatsioon selle soetamiseks ja/või sellesse täiendava nt remondiraha paigutamiseks.
Seevastu kui hinnad tõusevad, siis on inimestel rahaline motivatsioon kinnisvara soetamiseks, kinnisvarasse investeeringute tegemiseks.
Kui elamispindade hinnad tõusevad, siis sellest on kasu kõikide elamispindade omanike jaoks. Eestis on vaid mõni üksik protsent korteritest, mis kuuluvad mitteeraomanikule.
Kinnisvara hinnatõus ei tähenda antud kontekstis seda, et hinnad peaksid iga-aastaselt kümneid protsente tõusma. Buumi- ja priisiaegsed püstloodis üles-alla liikumised on äärmuslikkus. Turu arengutele mõjub positiivselt etteennustatav ja stabiilne tagasihoidlik hinnatõus.
ma tahtsinb küsida, kas tohib korterit müüa ja üürile anda samal ajal? kui ma võtan korteri üürile aga see müüakse homme maha siis pean ju kohe välja kolima? kes selle kinni maskab?
Ei olegi nii harv juhus, kus näiteks korteriomanik soovib võimalusel leida korterisse üürniku, kuid hea pakkumise korral on ta valmis korteri ka müüma.
Selline tegevus ei ole keelatud. Eetiline on igal juhul siiski taolisel juhul korteri üürilevõtjat informeerida, et korter on paralleelselt ka müüa.
Kui korter antakse üürile, st sõlmitakse üürileping ja seejärel müüakse, siis jääb üürileping iseenesest kehtima, kus endisel üürileandja asemele astub uus korteriomanik.
Uuel omanikul on õigus üürileping lõpetada ainult sel juhul, kui tal on tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Ehk siis korteriostja on ostnud korteri mitte üürirahavoo teenimiseks, vaid iseenda elukohaks.
Probleemid, mis siin tekkivad võivad minna päris keeruliseks. Mis juhtub siis, kui korteri üürilevõtja on maaklerile tasunud oma taskust üürivahendustasu, kuid sama maakler müüb peale üürniku sissekolimist korteri nädala pärast uuele omanikule, kes soovib üürniku välja visata?
See aga läheb juba rohkem juristide valdkonda ja siit ma edasi teemat ei käsitleks.
Igal juhul tasub müügisoleva korteri üürilevõtmisel olla ettevaatlik ja arvestada sellega, et uuel omanikul võib olla õigus üürilepingu lõpetamiseks.
Tänan kõiki asjalike küsimuste eest.
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on võimalik alla laadida aadressilt http://www.kv.ee/blog/wp-content/uploads/kv.ee-kinnisvaraturu-ulevaade-2011-i-kvartal-eesti-keeles.pdf
[...] Küsimusi saab esitada jättes kommentaari uudisele Uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ilmub 10/05/2011. [...]