![\"\"](\"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/kaanon-tartu-kontor.jpg\")
Kaanon Kinnisvara asutaja ja tegevjuht H\u00e4rmo Haljaste on kinnisvaravaldkonnas tegutsenud juba veerand sajandit. Lisaks kinnisvara vahendamisele on seejuures oluline osa olnud ka sellesse investeerimisel. Muu hulgas uurisime H\u00e4rmolt, millised tehtud investeerimisotsused on \u00f5nnestunud h\u00e4sti, millised mitte, kuhu praegu investeerida ning mida soovitab ta alustavatele kinnisvarainvestoritele.<\/b><\/p>\n
T\u00e4naseks koosneb loo peategelase kinnisvaraportfell suuresti \u00e4rikinnisvarast. Portfelli hinnanguline rahaline v\u00e4\u00e4rtus on 3,6 miljonit eurot ning ligikaudu 60% sellest moodustab just \u00e4rikinnisvara (nii Tartus kui ka Tallinnas). Lisaks mitmete \u00e4rihoonete omamisele on H\u00e4rmo osanik ka n\u00e4iteks\u00a0Adelle Apartmentsi\u00a0<\/b><\/a>k\u00fclaliskorterite \u00e4ris ning omab pikaajalise \u00fc\u00fcri kortereid.<\/i><\/p>\n Kuulusin 1990ndate keskpaigas maa\u00fclikooli \u00fcli\u00f5pilasesindusse, kus aitasime tudengitel leida \u00fc\u00fcrikortereid. Ehk siis vahendasime infot korterite omanikelt, kes soovisid oma vara v\u00e4lja \u00fc\u00fcrida. M\u00e4letan, et k\u00fcsisime tudengitelt andmetega tutvumise eest 25 krooni, mille eest said nad vara omanike telefoninumbrid \u00fcles kirjutada. T\u00e4nase andmekaitsedirektiivi valguses poleks see m\u00f5istagi enam selliselt m\u00f5eldav.<\/p>\n Tudengid helistasid ja suhtlesid omanikega ise, k\u00e4isid ise kortereid vaatamas. Kui nad olid endale sobiva vara leidnud, siis teavitasid tudengid \u00fcli\u00f5pilasesindust, et korter on n\u00fc\u00fcd \u201el\u00e4inud\u201c. Mingi hetk tekkiski m\u00f5te, et milleks tegeleda ainult infovahetusega, v\u00f5iks hakata klientidele tervikteenust pakkuma. Sealt kasvaski v\u00e4lja m\u00f5te luua kinnisvarafirma, mis aitab huvilistel \u00fc\u00fcrikortereid leida. Alustasime pelgalt \u00fc\u00fcrikorteritega, m\u00fc\u00fcgid, hindamised jm lisandusid hiljem.<\/p>\n Kinnisvarasse investeerimine oli seega loogiline samm. Esimese investeeringu tarbeks saigi omavahendid kogutud kirjeldatud teenuse osutamisega. Esimene soetatud vara oli 1997. aastal Tartus Struve t\u00e4naval asuv esimese korruse korter, mis sai \u00fcmber ehitatud \u00e4ripinnaks. Tegelikult oli selle ostmise eesm\u00e4rk saada tegevuskoht meie teisele alustavale \u00e4rile (paljundusteenused, n\u00fc\u00fcdne\u00a0Kaanoni Koopiakeskus<\/b><\/a>) ehk et seda ei soetanud me otseselt investeerimise eesm\u00e4rgil. Samas v\u00f5ib \u00f6elda, et tegu oli investeeringuga p\u00f5hivarasse. Eesm\u00e4rk oli, et meil ei oleks \u00e4riliseks tegevuseks \u00fc\u00fcripind, vaid oleksime vara omanikud. Struve \u00e4ripind sai ostetud \u00dchispanga \u00e4rilaenuga, perioodiga kaks aastat ja intressiga 15%. T\u00e4nases m\u00f5istes on muidugi tegu ulmeliselt k\u00f5rge protsendi ja l\u00fchikese perioodiga.<\/p>\n Turg ja m\u00f5istagi kogu maailm on 25 aastaga v\u00e4ga palju muutunud. Need investeerimisotsused, mis said tehtud kuni 25 aastat tagasi, v\u00f5isid olla siis t\u00f5esti head otsused. Fakt aga on see, et t\u00e4nasel p\u00e4eval \u00fcldjuhul ei avanegi v\u00f5imalusi, et selliseid otsuseid teha. V\u00f5ime k\u00fcll r\u00e4\u00e4kida, milline oli mu esimene kinnisvarainvesteering, aga selle kogemuse baasilt t\u00e4nasel turul enam otsuseid teha ei saa. Tollal oli turg oluliselt ebaefektiivsem ja v\u00f5imalusi spekulatiivseid tehinguid teha oli rohkem. T\u00e4nap\u00e4eval on nii, et kui inimesel on kiire, ei pea ta m\u00fc\u00fcma oma vara olulise allahindlusega, piisab turuhinnast 5\u201310% madalama hinnaga portaali \u00fclesriputamisest ja ongi p\u00e4evaga m\u00fc\u00fcdud. Neid v\u00f5imalusi, mis kunagi olid, t\u00e4na kahjuks ei ole. Aga positiivne on see, et turg on efektiivsemaks ja l\u00e4bipaistvamaks muutunud.<\/p>\n S\u00fcsteemset l\u00e4henemist ja eesm\u00e4rgistamist alguses polnud, pigem oli kaootiline tegutsemine, mis s\u00f5ltus paljuski juhustest ja saatusest. Kinnisvara\u00e4ri ei erine v\u00e4ga muudest \u00e4ridest \u2013 \u00fchelt poolt peab see sulle pakkuma naudingut, teisalt pead m\u00f5istagi vaatama ka tootlusnumbreid.<\/p>\n \u00c4ripinnad, mille oleme soetanud, pole olnud avalikus pakkumises, vaid tulnud suuresti isiklike tutvuste kaudu, l\u00e4bi kontaktide v\u00f5rgustiku. Kasv\u00f5i praegune\u00a0Kaanoni Tartu kontor (Riia 24)<\/b><\/a>\u00a0ja\u00a0Betooni t\u00e4nava \u00e4rihoone<\/b><\/a>\u00a0said just niimoodi ostetud.<\/p>\n Korterite ostmisel j\u00e4lgisime turutaset, kuid pigem \u00fcritasime leida alla turuhinna objekte. \u00c4rihoonete puhul aga, mis on rahavoop\u00f5hised ja kus kasutasime ka v\u00f5\u00f5rfinantseeringut, seal sai tehtud finantsanal\u00fc\u00fcs, et aru saada, kas tuleviku rahavoog on ikka positiivne, st et saaks kulud kaetud ja laenud teenindatud.<\/p>\n Ehk siis sihip\u00e4rast tegutsemist, et tahan kinnisvaraportfelli kasvatama hakata, v\u00e4hemalt alguses ei olnud. Olen kogu aeg kinnisvarasse investeerimisse suhtunud konservatiivsemalt, hoidnud pigem tagasihoidliku joont. Tagasi vaadates oleks v\u00f5inud aastaid tagasi osta jah rohkem varasid, aga teisalt on t\u00f5en\u00e4oline, et oleks teinud ka rumalaid otsuseid \u2013 t\u00e4na on kinnisvarasse investeerimise eelne anal\u00fc\u00fcs kindlasti kordades p\u00f5hjalikum, seda nii vara auditi kui ka finantsanal\u00fc\u00fcsi kohapealt.<\/p>\n Raha kontol hoida ei ole \u00fchelt poolt m\u00f5tet, aga arvestades t\u00e4nast olukorda, on v\u00f5ib-olla hea, kui on olemas valmidus kohe tegutseda, sest atraktiivsete pakkumiste hulk on tulenevalt olukorrast suurem kui n\u00e4iteks aasta tagasi. Teisalt, sa v\u00f5id eesm\u00e4rgiks seada, et selle aasta jooksul tahan X summa osas kinnisvarasse investeerida, aga investeerimisv\u00f5imalus ei s\u00f5ltu ainult sinu tahtest, vaid ka n\u00e4iteks sellest, millised objektid sinuni j\u00f5uavad v\u00f5i sulle n-\u00f6 k\u00e4tte m\u00e4ngitakse. Ehk siis oma osa on \u00f5nnel, pakkumises ei pruugi olla \u00fchtegi objekti, kuhu investeerida saaksid v\u00f5i tahaksid \u2013 konkreetset tootluseesm\u00e4rki omades ei pruugi vastavat investeerimisobjekti parasjagu pakkumiste hulgas olla.<\/p>\n Kinnisvarasse investeerimine ei ole kindlasti ainuke \u00e4ri, millega inimesed tegeleda v\u00f5iksid ja saaksid. Selles m\u00f5ttes on aga tegu natuke mugavama \u00e4riga, et saad olla passiivne investor, ei pea iga p\u00e4ev k\u00e4iseid \u00fcles kerima ja rabama. Samas: inimesed, kellel on oskused\/know-how<\/i>\u00a0mingist valdkonnast, siis on neil m\u00f5istagi potentsiaali finantsilises m\u00f5ttes kaugemale ja k\u00f5rgemale j\u00f5uda omal alal. Kinnisvarasektoris on t\u00e4naseks v\u00f5imalike tootluste vahemikud \u00fcldjuhul v\u00e4lja kujunenud, k\u00f5ikumised ei saa olla v\u00e4ga suured.<\/p>\n Igal juhul peaks inimene tegelema sellega, mida ta k\u00f5ige paremini oskab ja naudib. Ettev\u00f5tluse puhul on oluline, et sul on riskid hajutatud erinevate sektorite ja ettev\u00f5tlusliikide vahel. Kehtib p\u00f5him\u00f5te, et kui \u00fchel tegevusliigil l\u00e4heb halvemini, siis teisel v\u00f5ib samal ajal minna paremini ja see aitab tasakaalustada sissetulekuid keerulisematel aegadel.<\/p>\n \u00d5nneks v\u00f5i kahjuks ei ole \u00fchtegi suurt viga teinud, kuna, nagu mainisin, olen olnud pigem konservatiivne ega ole hullustega kaasa l\u00e4inud. Usun, et selles \u00e4ris tasubki pigem olla konservatiivsem, sest tegu on pikaajalise \u00e4riga. Kui suudad vaadata 10 v\u00f5i 20 aasta perspektiivi, siis k\u00fcll vara v\u00e4\u00e4rtus t\u00f5useb niikuinii.<\/p>\n Aga \u00f5petlikud juhtumid … Enne buumi, 2006.\u20132007. aasta paiku, alustasin enda maja otsingutega. Kui tollal tuli pakkumisse huvitavam ja ilusam vara, mida oleks tahtnud osta, siis reeglina l\u00e4ks enampakkumiseks ja hinnad kruviti v\u00e4ga \u00fcles. Seet\u00f5ttu j\u00e4in mitmest majast ilma, mis tundusid v\u00e4ga toredad. Tol hetkel oli \u00fclimalt kahju, aga kaks-kolm aastat hiljem, majanduskriisi ajal, vaatasin tagasi ja t\u00e4nasin \u00f5nne, et ei l\u00e4inud selle hullusega kaasa. Oleksin \u00fcle maksnud ja ennast t\u00e4iesti \u201ekinni t\u00f5mmanud\u201c. Sellel ajal ei teadnud ka pangad vastutustundlikust laenamisest nii palju kui t\u00e4na.<\/p>\n \u00dcks n\u00e4ide veel: v\u00f5id m\u00fc\u00fca kahjumiga, kui eesm\u00e4rk on saavutada midagi muud. M\u00fc\u00fcsin 2009. aastal ehk t\u00e4pselt turu p\u00f5hjas oleku ajal enda korteri, et vabastada raha krundi ostuks ja maja ehituseks. Ostsin buumi ajal ning m\u00fc\u00fcsin madalseisus ja sain korteri m\u00fc\u00fcgiga seega\u00a0ca<\/i>\u00a0200 000 krooni suuruse kahjumi. Tagantj\u00e4rele targana poleks v\u00f5ib-olla pidanud seda m\u00fc\u00fcma, oleks pidanud v\u00f5tma v\u00f5imendust v\u00e4ljast ja m\u00fc\u00fcma kolm-neli aastat hiljem \u2013 oleks kahjumit v\u00e4ltinud. Teisalt vabastasin vahendeid ja finantss\u00f5ltumatus maksis ka tol hetkel (maksab ka praegu!) midagi. Ehk siis kahe otsaga asi.<\/p>\n M\u00f5ned ikka on. N\u00e4iteks ostsin oksjonilt maat\u00fcki, mille m\u00fc\u00fcsin kuus aastat hiljem (2019) 6\u20137 korda kallimalt. Tundub, et m\u00fc\u00fcgihetkel ei j\u00f5udnud teised turuosalised detailini, mis lubab ehitada ridaelamuid. Kuna vallast oli info k\u00e4ttesaamine keeruline, siis osalistel puudus info, et see on v\u00f5rreldes v\u00e4ikeelamukruntidega erilisem maat\u00fckk. V\u00f5ti peitus selles, et hakkasin maat\u00fckki p\u00f5hjalikumalt uurima ja suhtlesin vallaga. Ei piirdunud pelgalt sellega, mis oli kohtut\u00e4ituril kirjas, vaid s\u00fc\u00fcbisin teemasse p\u00f5hjalikumalt.<\/p>\n Mina isiklikult ei usu, et k\u00f5ik inimesed tahavad ja soovivad kodust t\u00f6\u00f6tada. Jah, kodukontorit ja kaugt\u00f6\u00f6d eelistavate ettev\u00f5tete ja inimeste hulk on kasvanud ja kasvab vaikselt veelgi, aga selge see, tegu pole trendiga, mis v\u00f5tab l\u00f5puks t\u00e4ielikult v\u00f5imust. Reaalne on ka tendents, et need, kes ikkagi kontoris t\u00f6\u00f6tavad, liiguvad avatud kontori lahendustelt rohkem suletud kontorite poole. Eesm\u00e4rk on \u00fchelt poolt v\u00e4hendada kontakti inimeste vahel ja teisalt soodustada senisest enam t\u00f6\u00f6tajate keskendumist t\u00f6\u00f6le. See toob omakorda kaasa asjaolu, et sama arvu inimeste mahutamiseks on rohkem pinda vaja. Ehk et teistpidine tendents v\u00f5ib kompenseerida kaugt\u00f6\u00f6 ja kodukontori populariseerumist.<\/p>\n K\u00f5ige riskivabam valik on endiselt elukondlik kinnisvara, korter, 1\u20132 toaline. Kui ei soovi igap\u00e4evaselt\u00a0hands-on\u00a0<\/i>seotud olla ehk tegeleda l\u00fchiajalise majutusega \u2013 mis v\u00f5imaldab genereerida suuremat rahavoogu, aga ka jooksmist on rohkem \u2013, siis pigem eelistada pikemaajalisemat \u00fc\u00fcri, kus tootlus tuleb \u00fc\u00fcrimaksetest ja vara v\u00e4\u00e4rtuse kasvust aja jooksul.<\/p>\n Asukohap\u00f5hiselt tahaks \u00f6elda, et kas Tartusse v\u00f5i Tallinnasse, sest need on ainukesed linnad, kus pikemas perspektiivis \u00fches elanike arv s\u00e4ilib ja teises kasvab. Aga arvestades, et v\u00e4iksemates asulates on kinnisvarahinnad oluliselt madalamad (risk \u00fchtlasi v\u00e4iksem), siis v\u00e4hemalt alustaval investoril on ehk v\u00e4ikelinna (kus on olemas a la suur tootmisettev\u00f5te ja on n\u00e4ha et l\u00e4hik\u00fcmnendi jooksul see \u00e4ra ei kao) vara soetada esialgu m\u00f5istlikum \u2013 v\u00f5imalik on saavutada suuremat tootlust, tulenevalt m\u00f5istagi ka sellest, et pakkumist on v\u00e4hem kui suuremates linnades. \u00c4rikinnisvarasse investeerimine eeldab minu hinnangul teadmiste-kogemuste olemasolu, sinna investeerimist ei julge algajatele soovitada.<\/p>\n Meie, Kaanon kinnisvarab\u00fcroo, \u00fclesanne on investoreid suunata ettevaatlikkusele. Seega: tihtipeale paistab vara v\u00e4ljast ehk pealtn\u00e4ha ilusam kui tegelikkuses on. J\u00e4rjest enam on olukordi, kus isegi ei investeerita, vaid ostetakse endale kodu, aga j\u00f5utakse t\u00fclikate kohtuvaidlusteni, sest v\u00e4lja tulevad varjatud puudused ja probleemid. Kui sa ise ei ole kinnisvaravaldkonnas igap\u00e4evaselt sees, siis igal juhul on m\u00f5istlik kasutada spetsialisti abi. N\u00e4iteks on variant kasutada kutselist hindajat, kelle k\u00e4est tellid enne ostmist eksperthinnangu. Samuti: r\u00e4\u00e4gi inimestega, k\u00fcsi tuttavatelt-s\u00f5pradelt, kes kinnisvaravaldkonnaga kokku puutunud, n\u00f5u ja arvamust.<\/p>\n Fakt on see, et rahasummad j\u00e4rjest kasvavad. Jah, raha v\u00e4\u00e4rtus on ka k\u00f5vasti muutunud, aga suurusj\u00e4rgud kasvavad siiski meeletu kiirusega. See on \u00fcks p\u00f5hjus, miks paark\u00fcmmend aastat tagasi oli (v\u00e4ike)investoritel kinnisvarasse investeerimisega alustada oluliselt lihtsam.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Kaanon Kinnisvara asutaja ja tegevjuht H\u00e4rmo Haljaste on kinnisvaravaldkonnas tegutsenud juba veerand sajandit. Lisaks kinnisvara vahendamisele on seejuures oluline osa<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":18176,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[388,448,365,367,444,368,66,43,141,68,459,529,202,307,471,524,364,142,70,26,369,310,424,547,53,564,191,211,408,82,41,46,234,614,483,494],"class_list":["post-18175","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-est","tag-analuus","tag-arihoone","tag-aripind","tag-ehitus","tag-elamu","tag-elamukrunt","tag-euro","tag-hindaja","tag-hoone","tag-intress","tag-investeering","tag-investor","tag-kinnisvara","tag-kinnisvaraburoo","tag-kinnisvarafirma","tag-kodu","tag-korter","tag-krunt","tag-laen","tag-maa","tag-maja","tag-majandus","tag-objekt","tag-ost","tag-pangad","tag-rae","tag-ridaelamu","tag-riia","tag-seb","tag-skp","tag-tallinn","tag-tartu","tag-tehing","tag-trend","tag-uur","tag-uurikorter"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\tKuidas j\u00f5udsid kinnisvarasse investeerimiseni?<\/h3>\n
Kas ja kuidas on sinu eesm\u00e4rgid ja p\u00f5him\u00f5tted seoses kinnisvarasse investeerimisega ajas muutunud, arenenud?<\/h3>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/nommeveere-krundid.jpg\")
Kirjelda k\u00f5ige suuremaid vigu, mida kinnisvara soetades v\u00f5i investeerides oled teinud ja \u00f5ppetunde, mida saanud.<\/h3>\nMillised investeeringud on eriti h\u00e4sti \u00f5nnestunud?<\/h3>\n
Kuna \u00fcle 60% sinu portfellist moodustab \u00e4rikinnisvara, siis on paslik k\u00fcsida: mis suunas liigub \u00e4ri-\/b\u00fcroopindade turg?<\/h3>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/Vaade-Adelle-rodult-Tallinnale.jpg\")
Kuhu soovitad praegu investeerida?<\/h3>\n\u00d6eldu j\u00e4tkuks: mida soovitad neile, kes kinnisvarasse investeerimisega parasjagu alustavad v\u00f5i on sellele m\u00f5elnud?<\/h3>\n
H\u00e4rmo on meeleldi n\u00f5us Sind arendamise ja investeerimisega seotud k\u00fcsimustes konsulteerima! V\u00f5ta \u00fchendust harmo@kaanon.ee<\/a> v\u00f5i telefonitsi (+372) 509 7517<\/i><\/i><\/h3>\n