{"id":20738,"date":"2022-01-24T10:06:46","date_gmt":"2022-01-24T08:06:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/?p=20738"},"modified":"2022-01-24T10:06:46","modified_gmt":"2022-01-24T08:06:46","slug":"varjatud-puudused-olemus-tuvastamine-lahendused-opetlikud-naited","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/varjatud-puudused-olemus-tuvastamine-lahendused-opetlikud-naited\/","title":{"rendered":"Varjatud puudused: olemus, tuvastamine, lahendused, \u00f5petlikud n\u00e4ited"},"content":{"rendered":"

Varjatud puudused on teema, mille kohta on kliendid\u00a0Kaanon Kinnisvaralt\u00a0\u00fcsna tihti uurinud v\u00f5i millega seoses abi palunud. Kaanon Tallinna elamispindade osakonna juht ja maakler\u00a0Siim Kabel\u00a0harutas teema \u00fcksipulgi lahti.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Varjatud puuduse olemus<\/h2>\n

Varjatud puudus on kinnisvara m\u00f5istes lepingutingimustele mittevastavus, mis oli k\u00f5nealusel varal enne ostu-m\u00fc\u00fcgi tehingut. Olulised m\u00e4rks\u00f5nad varjatud puuduse m\u00e4\u00e4ratlemisel on s\u00f5nad \u201eteadis\u201c v\u00f5i \u201epidi teadma\u201c. Need on \u00fchtlasi ka s\u00f5nad, mis tekitavad antud teema puhul inimeste vahel ka k\u00f5ige enam probleeme.<\/u><\/u><\/p>\n

Kui m\u00fc\u00fcja teadis, et X puudus on olemas, aga unustas selle v\u00f5i j\u00e4ttis meelega \u00fctlemata, siis on tegu varjatud puudusega. Kui uus omanik avastab puuduse, kuid m\u00fc\u00fcja \u00fctleb, et ta ei tea k\u00f5nealusest puudusest midagi, siis on tegu ikkagi varjatud puudusega.<\/u><\/u><\/p>\n

Varjatud puuduse tuvastamine ja teadvustamine\u00a0<\/u><\/u><\/h2>\n

Varjatud puuduse m\u00e4\u00e4ratlemisel l\u00e4htutakse m\u00f5istlikkuse printsiibist. Kui varal on k\u00f6\u00f6gip\u00f5randas meetrise l\u00e4bim\u00f5\u00f5duga auk, aga ostja \u00fctleb, et vabandust, ma ei n\u00e4inud seda enne tehingut, siis ilmselgelt ta valetab. Samamoodi: kui seinas on auk v\u00f5i majal pole katust peal, siis ostja ei saa v\u00e4ita, et ta vaatas kinnisvara \u00fcle, aga ei m\u00e4rganud puudust.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

Aga kui n\u00e4iteks seinas on auk, kuid m\u00fc\u00fcja oli k\u00fcmme aastat tagasi augule kapi ette nihutanud, siis on tegu varjatud puudusega. Ei loe ka see, kui v\u00e4idetavalt oli m\u00fc\u00fcja augu ja kapi nihutamise suutnud \u00e4ra unustada.\u00a0<\/b><\/u><\/u><\/p>\n

K\u00f5ige m\u00f5istlikum lahendus on tellida ehitusekspertiis igale varale, mida ostma hakatakse. N\u00e4iteks t\u00fc\u00fcpilise kolmetoalise korteri puhul j\u00e4\u00e4b ekspertiisi hind umbes paarisaja euro juurde. Kui v\u00f5tta aluseks Tallinna ja Tartu kinnisvara, siis kinnisvara minimaalne maksumus on ligikaudu 20 000\u201330 000 \u20ac. Sellisel juhul on m\u00f5nesaja eurose ekspertiisi tellimine igal juhul p\u00f5hjendatud. Jah, ostjal on ka p\u00e4rast tehingut \u00f5igus n\u00f5uda varjatud puuduse eemaldamist v\u00f5i tehingu tagasip\u00f6\u00f6ramist. Kuid \u00fche p\u00e4riselulise n\u00e4ite taustal (loe l\u00e4hemalt n\u00e4idete alapeat\u00fckist) v\u00f5ib kohus k\u00fcll otsustada, et tehing l\u00e4heb tagasip\u00f6\u00f6ramisele, aga kui m\u00fc\u00fcjal ei ole raha ega v\u00f5imalust laenata, siis ostjal ei ole \u00f5iguse saavutamisest mingit kasu. Talle j\u00e4\u00e4b vara, mida ta ei saa sihtotstarbep\u00e4raselt kasutada.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

M\u00fc\u00fcja vaatevinkel. Kui tegu on tavalise pisikese p\u00f5llupealse elamukinnistuga, siis seal on varjatud puudusi keeruline ise mitte teada. Aga kui m\u00fc\u00fcdava vara puhul on tegu ikkagi (suure) ehitise v\u00f5i rajatisega, siis igal juhul peaks kaasama eksperdi. Olgu selleks kas kogenud kinnisvaramaakler, ehitusekspert v\u00f5i lihtsalt m\u00f5ni valdkonda s\u00fcvitsi tundev inimene.<\/u><\/u><\/p>\n

V\u00e4ga sageli ei ole varjatud puudused seotud pahatahtlikkuse, vaid sellega, et inimene lihtsalt ei teadvusta endale, et X asi v\u00f5ib teise inimese jaoks olla varjatud puudus. N\u00e4iteks on vara omanik ise ammu \u00e4ra harjunud, et suuremate sadude ajal tilgub katusest vesi l\u00e4bi. Et aga tuppa vett ei tuleks, on tal p\u00f6\u00f6ningul juba ammusest ajast kauss, mist\u00f5ttu on ta olukorraga harjunud ega n\u00e4e asjas probleemi. Tegu on muidugi ekstreemse n\u00e4itega, aga m\u00f5te j\u00e4\u00e4b samaks.<\/u><\/u><\/p>\n

V\u00f5i siis \u00fcks oletuslik l\u00e4rmakate naabrite n\u00e4ide. Noor inimene m\u00fc\u00fcb korterit. Tema naaber on mees, kes pidutseb tihti, kuid m\u00fc\u00fcjat see ei h\u00e4irinud, vahest oli ta ka ise nendel pidudel kohal. Seet\u00f5ttu ei teadvusta m\u00fc\u00fcja probleemi. Korter sai m\u00fc\u00fcdud ning uut omanikku hakkasid naabrimehe peod koheselt h\u00e4irima. Tegu on varjatud puudusega.<\/u><\/u><\/p>\n

Naabrite puhul ei pruugi varjatud puudus olla mitte ainult nende v\u00f5imalik l\u00e4rmakus, vaid ka lihtsalt kiuslikkus. N\u00e4iteks on \u00fcksjagu reaalseid juhtumeid, kus lihtsalt kiusu p\u00e4rast kutsutakse ilma p\u00f5hjuseta politseid, pargitakse v\u00e4ljas\u00f5iduteed kinni jmt.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

\"\"
Fotol vana talumaja seina sisevaade. Seina “sisse vaadates” aga selgus, et elektrijuhtmestik on k\u00fcll uus (nagu lubatud), kuid \u00e4\u00e4rmiselt ebakvaliteetselt (loe: ohtlikult) paigaldatud. J\u00e4i \u00fcle vaid imestada ja olla t\u00e4nulik, et maja polnud veel maha p\u00f5lenud ning teha j\u00e4reldused \u00fclej\u00e4\u00e4nud hoone elektrit\u00f6\u00f6de kvaliteedi osas. Foto autor: Taavi Teets\/Safest O\u00dc<\/figcaption><\/figure>\n

Varjatud puudusest teavitamine\u00a0<\/u><\/u><\/h2>\n

V\u00d5S (v\u00f5la\u00f5igusseadus)\u00a0<\/b><\/a>\u00a7 218 lg 1 kehtestab, et m\u00fc\u00fcja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku h\u00e4vimise ja kahjustumise riisiko \u00fclemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.<\/i><\/u><\/u><\/p>\n

Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vastutab m\u00fc\u00fcja tarbijalem\u00fc\u00fcgi puhul asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul asja \u00fcleandmisest ostjale. Tarbijalem\u00fc\u00fcgi puhul eeldatakse, et kuue kuu jooksul asja ostjale \u00fcleandmise p\u00e4evast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja \u00fcleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus asja v\u00f5i puuduse olemusega.<\/i>\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

Ehk siis V\u00d5S-i kohaselt on vaja m\u00fc\u00fcjat varjatud puudusest teavitada hiljemalt kahe aasta jooksul p\u00e4rast vara ostjale \u00fcleandmist, kuid on kohtulahendeid, mille kohaselt on olnud p\u00f5hjendatud ka oluliselt hilisem tehinguj\u00e4rgne teavitamine.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

N\u00e4iteks inimene ostab endale maja, elab seal viis aastat sees ja siis m\u00f5tleb, et n\u00fc\u00fcd on aeg hakata remonti tegema. Ta v\u00f5tab p\u00f5randa \u00fcles ja avastab, et seal all on vamm. Vara omanik otsustab tellida ekspertiisi, millest selgub, et vamm ei ole tekkinud sinna viimase viie aasta jooksul, vaid tunduvalt varem. Kuna on \u00e4ra t\u00f5estatud, et puudus oli olemas juba enne tehingut, siis sellest hetkest alates, kui omanik puuduse avastas<\/u>, on tal kahekuuline vaide\u00f5igus:\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

V\u00d5S \u00a7 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest m\u00fc\u00fcjale m\u00f5istliku aja jooksul p\u00e4rast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai v\u00f5i pidi teada saama. Tarbijalem\u00fc\u00fcgi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest m\u00fc\u00fcjale kahe kuu jooksul p\u00e4rast seda, kui ta sai mittevastavusest teada.<\/i>\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

Tehingu tagasip\u00f6\u00f6ramine<\/u><\/u><\/h2>\n

Tehingu tagasip\u00f6\u00f6ramine on harv juhus, selle jaoks peab tegu olema v\u00e4ga t\u00f5sise puudusega. Tagasip\u00f6\u00f6ramiseks peab puudus olema selline, mis ei v\u00f5imalda ostetud vara sihtotstarbelist kasutamist.<\/u><\/u><\/p>\n

Kui inimene ostab endale v\u00e4idetavalt heas korras elamisk\u00f5lbuliku maja, kuid p\u00e4rast tehingut selgub, et all on vamm v\u00f5i vundament on \u00e4ra vajunud (maja on varisemisohtlik), siis on tegu varjatud puudusega, mille t\u00f5ttu v\u00f5ib tehingu tagasi p\u00f6\u00f6rata.<\/u><\/u><\/p>\n

Kui aga ostetakse kapitaalremonti vajav talu, misj\u00e4rel avastatakse, et seal on vamm, siis seda tehingut \u00fcldjuhul tagasi ei p\u00f6\u00f6rata. P\u00f5hjus: ostja ei oleks saanud k\u00f5nealust vara elamiseks koheselt kasutama hakata, vaid oleks niikuinii pidanud hakkama kapitaalremonti tegema. Sellise stsenaariumi puhul oleks vammi k\u00f5rvaldamine aga lisakulu, millega ostja algselt ei arvestanud ning mille puhul j\u00e4\u00e4ks suure t\u00f5en\u00e4osusega m\u00fc\u00fcjale kohustus vamm eemaldada v\u00f5i selle eemaldamise kulu kompenseerida.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

On inimesi, kes elavad oma vanas talumajas k\u00fcmme aastat ja neil ei ole v\u00e4himatki ettekujutust, et maja all on (pikk aega olnud) vamm. Nad ei ole p\u00f5randat kunagi varem \u00fcles v\u00f5tnud, otseselt ebameeldivat l\u00f5hna sealt ei tule, muid viiteid majavammile ka ei ole. Kuidas oleks pidanud inimene teadma, et seal majavamm on? Kas iga\u00fcks peab eeldama, et tal on enne m\u00fc\u00fcki majavamm? V\u00f5i peaks enne m\u00fc\u00fcki palkp\u00f5randa \u00fcles v\u00f5tma? K\u00fcsimused, mille puhul tuleks taas l\u00e4htuda m\u00f5istlikkuse printsiibist.<\/u><\/u><\/p>\n

Vammi loetakse aga v\u00e4ga suureks (varjatud) puuduseks. Kui tavaliselt on tehingu tagasip\u00f6\u00f6ramine t\u00e4iesti viimane variant ja seda tehakse v\u00e4ga harva, siis vamm on k\u00fcll probleem, mille t\u00f5ttu on tehinguid tagasi p\u00f6\u00f6ratud.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

Igat varjatud puuduse vaidlust peab aga vaatama eraldiseisvalt. Ei ole v\u00f5imalik teha j\u00e4reldusi stiilis \u201emul oli kolm aastat tagasi selline olukord, seega sinu juhtum laheneb ilmselt samamoodi\u201c. Iga varjatud puuduse vaidlus on erinev, \u00fcheseid lahendusi pole. See teebki varjatud puuduste teema v\u00e4ga keeruliseks.<\/u><\/u><\/p>\n

Enamik varjatud puuduste vaidlusi lahendatakse aga ikkagi \u00e4ra ostja ning m\u00fc\u00fcja vahel kokkuleppega. V\u00e4iksemate varjatud puuduste puhul l\u00f6\u00f6b tihtipeale \u00fcks osapool kiirelt k\u00e4ega, sest ei vaevuta kohtus ja mujal pikalt vaielda.<\/u><\/u><\/p>\n

Soovitused m\u00fc\u00fcjale<\/u><\/u><\/h2>\n

M\u00fc\u00fcjale on soovitus teha enne m\u00fc\u00fcki endale selgeks, mida \u00fcldse loetakse varjatud puudusteks. Samuti tasub uurida, mis on (k\u00f5nealuse varaga sarnaste objektide puhul) k\u00f5ige levinumad varjatud puudused ning seej\u00e4rel kontrollida, et ega enda varal neid ole. Selge see, et talul ei hakka v\u00f5tma p\u00f5randat \u00fcles n\u00e4gemaks, kas seal on vamm v\u00f5i mitte. Aga ka selliste juhtude tarbeks on olemas erinevad ekspertiisid ja variandid, mida saab teostada, vaadata ja j\u00e4rgida, et enda riskid v\u00f5imalikult madalaks viia.<\/u><\/u><\/p>\n

M\u00fc\u00fcja peaks ostjale r\u00e4\u00e4kima juba eos k\u00f5ik varaga seonduv v\u00f5imalikult t\u00f5eselt \u00e4ra. Kui avaldub puudus, mille olemasolust on m\u00fc\u00fca tegelikult teadlik, aga on lihtsalt unustanud ostjale \u00f6elda, siis tuleb leida (kompromiss)lahendus, mis on m\u00f5lemale osapoolele aktsepteeritav. Kui aga saabub kaebus puuduse kohta, mille kohta m\u00fc\u00fcja ei olnud teadlik, siis k\u00f5igepealt peaks konsulteerima ekspertidega, kas see \u00fcldse kvalifitseerub varjatud puuduseks v\u00f5i mitte. Kui kvalifitseerub varjatud puuduseks, siis esmalt v\u00f5iks m\u00fc\u00fca proovida probleemi \u00e4ra lahendada. Kui see ei \u00f5nnestu, on j\u00e4rgmine samm j\u00f5uda kokkuleppele, n\u00e4iteks kompensatsiooniks oleva summa n\u00e4ol.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

\u00d5petlikud t\u00f5estis\u00fcndinud n\u00e4ited\u00a0<\/u><\/u><\/h2>\n

Varjatud puuduste erinevaid stsenaariumeid on p\u00f5him\u00f5tteliselt l\u00f5putult. M\u00f5ned elulised n\u00e4ited artikli autori igap\u00e4evat\u00f6\u00f6st:\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

1)\u00a0<\/b>Siim on kokku puutunud paari juhtumiga, mis on l\u00f5ppenud m\u00fc\u00fcja n-\u00f6 loobumisega.<\/u><\/u><\/p>\n

Kord k\u00e4is ostuhuviline korterit korduvalt vaatamas, uuris igas m\u00f5ttes korterit v\u00e4ga p\u00f5hjalikult. Huviline teadis, et korteris on tehtud remonti viimati \u00fcle k\u00fcmne aasta tagasi.<\/u><\/u><\/p>\n

Kui huviline oli korteri \u00e4ra ostnud, andis ta teada, et k\u00f6\u00f6gis on ebameeldiv l\u00f5hn. Juristid, kellega Siim suhtles, arvasid aga, et see ei kvalifitseeru mitte mingil juhul varjatud puuduseks. M\u00fc\u00fcja aga s\u00f5nas, et tal ei ole tahtmist ega viitsimist vaidlemisega edasi tegeleda ning h\u00fcvitas ostjale ligikaudu 1000 eurot.<\/u><\/u><\/p>\n

Ei viita konkreetselt antud juhtumile, kuid kahjuks on Eestis inimesi, kes ostavad teadlikult vara otse omanikult ja hakkavad hiljem n\u00f5udma temalt raha. Selliseid pahatahtlikke inimesi ei ole palju, kuid siiski on. On ka lihtsalt inimesi, kes on ostnud endale vara ja siis hakkavad m\u00f5tlema, et maksid vara eest vist liiga palju. Seej\u00e4rel otsitakse v\u00f5imalusi, kuidas v\u00e4hemalt mingi osa rahast tagasi saada.<\/u><\/u><\/p>\n

2<\/b>) Juhtum, millega Siim selle artikli valmimise ajal tegeleb ja mis ei ole j\u00f5udnud veel lahenduseni.<\/u><\/u><\/p>\n

Korter m\u00fc\u00fcdi isikule, kes hakkas p\u00e4rast ostu remonti tegema ning avastas, et p\u00f5randaga on midagi valesti. Vara v\u00e4rske omanik otsustas tellida ehitusekspertiisi, millest selgus, et maja p\u00f5hikonstruktsioonid (esimese korruse metallist p\u00f5randatalad) on l\u00e4bi roostetanud ja m\u00e4danenud. See t\u00e4hendab, et antud korteris elamine on ohtlik ja korterit ei saa sihtotstarbep\u00e4raselt kasutada \u2013 korter on majas, mis on varisemisohtlik.<\/u><\/u><\/p>\n

Inimene, kes aga korteri probleemi avastanud isikule m\u00fc\u00fcs, oli ka ise antud vara alles hiljuti ostnud. Ja seda pangalaenuga. Kui ta korteri probleemi avastanud inimesele \u00e4ra m\u00fc\u00fcs, v\u00f5ttis pank oma laenuraha (moodustas enamiku vara v\u00e4\u00e4rtusest) tagasi, nii nagu tavaks ongi.<\/u><\/u><\/p>\n

Uus omanik p\u00f6\u00f6rdus aga kohtusse, kus v\u00f5eti vastu otsus, et tehing tuleb tagasi p\u00f6\u00f6rata. Ehk siis m\u00fc\u00fcja peab ostjale m\u00fc\u00fcgisumma tagasi maksma. Kuna tegu oli aga panga rahaga, siis m\u00fc\u00fcjal ei ole n\u00fc\u00fcd raha, mida tagasi maksta. Ja kuna maja on panga silmis muutunud ebaatraktiivseks, siis uut laenu pangad enam ei anna. Nokk kinni ja saba lahti olukord.\u00a0<\/u><\/u><\/p>\n

Kogenud maakler teab praktiliselt k\u00f5iki varjatud puudustega tekkida v\u00f5ivaid olukordi. Just seet\u00f5ttu on m\u00f5istlik kasutada oma kinnisvara m\u00fc\u00fces maakleri, n\u00e4iteks artikli autori\u00a0Siim Kabeli<\/b>\u00a0abi:
\nSiim Kabel
\nTel.: +372 550 3245
\nE-post:\u00a0siim@kaanon.ee<\/a><\/i><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Varjatud puudused on teema, mille kohta on kliendid\u00a0Kaanon Kinnisvaralt\u00a0\u00fcsna tihti uurinud v\u00f5i millega seoses abi palunud. Kaanon Tallinna elamispindade osakonna<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":20739,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[648,436,647,202,427,364,369,642,645,646,643,234,649,644,625,641],"class_list":["post-20738","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-est","tag-ehitusekspert","tag-ekspertiis","tag-elamukinnistu","tag-kinnisvara","tag-kinnisvaramaakler","tag-korter","tag-maja","tag-mittevastavus","tag-muuja","tag-ostja","tag-puudus","tag-tehing","tag-tehingu-tagasipooramine","tag-tuvastamine","tag-vara","tag-varjatud-puudused"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t