J\u00f5hvi notari Diana L\u00f5hmuse s\u00f5nul v\u00f5ib kinnisvara soetamisel alles lepingu s\u00f5lmimise ja v\u00f5tmete k\u00e4ttesaamise j\u00e4rel ilmneda, et ostetud varal esinevad varjatud puudused. M\u00fc\u00fcja p\u00f5hiline m\u00fc\u00fcgilepingust tulenev kohustus on anda ostjale \u00fcle puudusteta kinnisvara. Seejuures vastutab m\u00fc\u00fcja objekti puuduste eest ka siis, kui need oli olemas objekti ostjale \u00fcleandmise ajal, aga ilmnesid alles hiljem.<\/b><\/p>\n
Mis on varjatud puudus?<\/b><\/p>\n
Kinnisvaraobjekti puuduste puhul tuleb eristada <\/span>ilmseid ja varjatud puudusi. Puudused, millised ostja peaks avastama temalt eeldatava hoolsusega objekti \u00fcle vaadates, on ilmsed puudused ja neid k\u00e4sitletakse asja omaduste osas poolte kokkuleppena. Ilmseid puudusi ei ole ilmtingimata vaja m\u00fc\u00fcgilepingus eraldi \u00fcles loetleda. <\/span>Varjatud puudusteks on aga lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei saanud avastada objekti v\u00e4liselt \u00fcle vaadates.<\/span><\/p>\n E<\/span>luruumi ostes peab see vastama elementaarsetele elutingimustele. Uutes ehitistes h\u00f5lmavad elementaarsed elutingimused \u00fcldjuhul normaalset temperatuuri, veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat p\u00e4evavalgust ja elamist kestvalt h\u00e4iriva m\u00fcra, vibratsiooni v\u00f5i ebameeldiva l\u00f5hna puudumist. Ka eluruumi soojaks k\u00fctmiseks ei tohiks kuluda ebam\u00f5istlikult palju energiat. Kui eluruum ei vasta elementaarsetele tingimustele, siis on tegemist objekti ilmsete puudustega.<\/span><\/p>\n Kui ostja soetab renoveeritud elamuga kinnistu, siis ei pea ta eeldama, et peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kui kinnistu m\u00fc\u00fcgilepingu kohaselt peab saama sellel ehitada, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele mitte \u00fcksnes siis, kui sellele ehitamine ei ole v\u00e4listatud, vaid ka siis, kui sellele ehitamine eeldab ostjalt ebam\u00f5istlikke pingutusi, n\u00e4iteks vajadust v\u00f5tta ette kohtutee. Korteriomandi v\u00f5\u00f5randamisel tuleb t\u00e4helepanu p\u00f6\u00f6rata korteri\u00fchistu laenukohustusele, sest m\u00fc\u00fcdaval objektil ei tohiks olla m\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rset v\u00f5lga.<\/span><\/p>\n M\u00fc\u00fcja peaks ostjat teavitama ka mittetoimivast korteri\u00fchistust. Ostjale on oluline muu hulgas teada saada, kui naaberkorteris v\u00f5i korterelamu aias toimuvad sagedasti k\u00e4rarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele v\u00f5\u00f5rastele inimestele majutusteenust, et korteri\u00fchistul on probleeme v\u00f5lglastega. Varjatud puudusteks v\u00f5ivad olla ka \u00f5igused, mida asja suhtes saavad maksma panna kolmandad isikud, nagu n\u00e4iteks kehtivad \u00fc\u00fcri- v\u00f5i rendilepingud, millest m\u00fc\u00fcja ei ole ostjat teavitanud. Kolmandate isikute \u00f5iguste kehtima j\u00e4\u00e4mine ka kinnisvara ostja suhtes tuleks pooltel m\u00fc\u00fcgilepingus eraldi kokku leppida.<\/span><\/p>\n Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb l\u00e4htuda eriteadmisteta inimese, mitte asjatundja m\u00f5istlikest ja p\u00f5hjendatud j\u00e4reldustest. Eraisikust ostjal ei ole kohustust objekti \u00fcle vaadata. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse \u00fcle lepingutingimustele mittevastav kinnisvara ega \u00fcldjuhul ka palkama asjatundjat. Kui ostja kaasab asja \u00fclevaatamisele ehitusalase kogemusega isiku, siis ei v\u00e4henda see asjaolu m\u00fc\u00fcja vastutust v\u00f5imalike varjatud puuduste eest.<\/span><\/p>\n M\u00fc\u00fcja saab oma vastutust objekti lepingutingimustele mittevastavuse, sealhulgas varjatud puuduste eest piirata vaid lepingueelsete l\u00e4bir\u00e4\u00e4kimiste k\u00e4igus ostjale olulist negatiivset teavet avaldades. Ostja peab kinnisvara puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta inimene pidi avalikustatud info p\u00f5hjal aru saama, et m\u00fc\u00fcgiobjektil esineb puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab m\u00fc\u00fcja.<\/span><\/p>\n Kinnisvara m\u00fc\u00fcgilepingutes sisaldub enamasti ostja kinnitus, mille kohaselt on ostja asja enne lepingu s\u00f5lmimist \u00fcle vaadanud ja teadlik selle seisukorrast. Vastav ostjapoolne kinnitus ei piira m\u00fc\u00fcja vastutust varjatud puuduste eest. Ostja kinnitus m\u00fc\u00fcgilepingus loob \u00fcksnes eelduse, et ostja on n\u00f5us ostma kinnisvara koos \u00fclevaatamisel avastatud puudustega ilma, et neid puudusi oleks m\u00fc\u00fcgilepingusse m\u00e4rgitud.<\/span><\/p>\n Millal m\u00fc\u00fcja vastutab?<\/b><\/p>\n M\u00fc\u00fcja vastutab alati, kui kinnisvara ei vasta m\u00fc\u00fcgilepingu tingimustele ja mittevastavus oli olemas objekti ostjale \u00fcleandmise hetkel. M\u00fc\u00fcja vastutus ei s\u00f5ltu m\u00fc\u00fcja s\u00fc\u00fcst ega asjaolust, kas m\u00fc\u00fcja teadis v\u00f5i pidi puudusest teadma. <\/span>M\u00fc\u00fcjal ei ole k\u00fcll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused m\u00fc\u00fcgiobjektil on, kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb m\u00fc\u00fcjal arvestada sellega, et eelk\u00f5ige vastutab puuduste eest tema, kui m\u00fc\u00fcja ja ostja ei ole lepingus kokku leppinud teisiti v\u00f5i m\u00fc\u00fcja ei ole s\u00f5naselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta.<\/span><\/p>\n M\u00fc\u00fcja ei vastuta kinnisvara puuduste eest juhul, kui ostja teadis v\u00f5i pidi m\u00fc\u00fcgilepingu s\u00f5lmimisel puudusest teadma. Samuti juhul, kui ostja ei teata m\u00fc\u00fcjale puudusest m\u00f5istliku aja jooksul p\u00e4rast selle avastamist v\u00f5i kui pooled on m\u00fc\u00fcja vastutust kokkuleppega piiranud.<\/span><\/p>\n Seega on m\u00fc\u00fcjal v\u00f5imalik oma vastutust v\u00e4hendada, kui ta ostjat enne m\u00fc\u00fcgilepingu s\u00f5lmimist asja puudustest teavitab v\u00f5i kui ostja vaatab objekti \u00fcle ja pidi puuduse selle k\u00e4igus avastama. M\u00fc\u00fcja saab m\u00fc\u00fcgilepingusse lisada oma vastutust piirava kokkuleppe, kuid vastav kokkulepe ei kehti juhul, kui m\u00fc\u00fcja on oma kohustusi tahtlikult rikkunud v\u00f5i kui<\/span> m\u00fc\u00fcja teadis v\u00f5i pidi teadma, et objekt ei vasta lepingutingimustele ja ta sellest ostjale ei teatanud.<\/span><\/p>\n M\u00fc\u00fcjal on oma vastutuse v\u00e4hendamiseks vaja olla aus ja m\u00e4rkida m\u00fc\u00fcgilepingusse k\u00f5ik objekti puudused, mis on talle teada ja sellele lisaks ka v\u00f5imalikud varjatud puudused. Vastasel juhul v\u00f5ib ostja kinnisvara puuduste ilmnemisel n\u00f5uda m\u00fc\u00fcjalt nende k\u00f5rvaldamist v\u00f5i tehingu sootuks tagasi p\u00f6\u00f6rata.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" J\u00f5hvi notari Diana L\u00f5hmuse s\u00f5nul v\u00f5ib kinnisvara soetamisel alles lepingu s\u00f5lmimise ja v\u00f5tmete k\u00e4ttesaamise j\u00e4rel ilmneda, et ostetud varal esinevad<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":33319,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[202,645,135,92,424,643,625],"class_list":["post-33314","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-est","tag-kinnisvara","tag-muuja","tag-muuk","tag-notar","tag-objekt","tag-puudus","tag-vara"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t