{"id":8188,"date":"2014-12-16T18:10:55","date_gmt":"2014-12-16T15:10:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/?p=8188"},"modified":"2020-12-30T09:42:18","modified_gmt":"2020-12-30T06:42:18","slug":"puudulikust-dokumentatsioonist-saab-kinnisvaramuujate-suurim-peavalu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kinnisvaraweb.ee\/blog\/puudulikust-dokumentatsioonist-saab-kinnisvaramuujate-suurim-peavalu\/","title":{"rendered":"Puudulikust dokumentatsioonist saab kinnisvaram\u00fc\u00fcjate suurim peavalu"},"content":{"rendered":"

\"lepingu\u00dcha teravamalt on p\u00e4evakorda t\u00f5usnud eluruumide \u00fcmberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni k\u00fcsimus. T\u00f5en\u00e4oliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaram\u00fc\u00fcjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad \u00fcha n\u00f5udlikumaks, kirjutab Domus Kinnisvara maakler Kaupo M\u00f5ttus.<\/strong><\/p>\n

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise v\u00f5imaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade v\u00e4ltimiseks kaasnema k\u00f5igi rekonstrueerimis- ja renoveerimist\u00f6\u00f6dega.<\/p>\n

Loodusseadused kehtivad s\u00f5ltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui v\u00e4hesest kogemusest v\u00f5i suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, v\u00f5ib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.<\/p>\n

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning p\u00e4rast ehituse l\u00f5ppemist on t\u00e4htsaim vahend lolluste \u00e4rahoidmiseks.<\/p>\n

Mis mida t\u00e4hendab?<\/h3>\n

Ehitamine on ehitise p\u00fcstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnos\u00fcsteemi v\u00f5i selle osa muutmine v\u00f5i tehnos\u00fcsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba v\u00f5i kirjalikku n\u00f5usolekut.<\/p>\n

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja j\u00e4igastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise m\u00f5istet ehitusseadus ei k\u00e4sitle, kuid sisuliselt on tegemist hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide v\u00f5i tehnos\u00fcsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveerimiseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik n\u00f5usolek.<\/p>\n

Ehitusluba on n\u00f5utav, kui soovitakse p\u00fcstitada ehitist v\u00f5i ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist v\u00f5i selle osa, rekonstrueerida v\u00f5i lammutada ehitist v\u00f5i selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku n\u00f5usoleku alusel v\u00f5ib muuta ehitise tehnos\u00fcsteeme v\u00f5i asendada kogu tehnos\u00fcsteem samav\u00e4\u00e4rsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevet\u00f6id n\u00f5udvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega milj\u00f6\u00f6v\u00e4\u00e4rtuslikel hoonestusaladel \u00fcksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, v\u00e4ikeehitise v\u00f5i kahe ja mitme korteriga elamus \u00fche korteri, trepikoja v\u00f5i keldri piires v\u00e4limisi avat\u00e4iteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja v\u00f5i keldri piires v\u00e4limisi avat\u00e4iteid, kui vahetamisel j\u00e4\u00e4b avat\u00e4idete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise v\u00e4lisilme.<\/p>\n

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?<\/h3>\n

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha n\u00e4iteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba n\u00f5udva rekonstrueerimisega. Ehitusluba n\u00f5udev rekonstrueerimine on ka v\u00e4lisseinte soojustamine, r\u00f5du kinniehitamine ja selle \u00fchendamine elutoaga, p\u00f6\u00f6ningukorruse v\u00e4ljaehitamine.<\/p>\n

Ehitusluba n\u00f5uab ka k\u00fcttes\u00fcsteemi muutmine (keskk\u00fcttelt \u00fcleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine p\u00f5randak\u00fcttega, \u00fclajaotusega k\u00fcttes\u00fcsteemi asendamine alajaotusega vms), uute v\u00e4listrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel \u00fchiskanalisatsiooniga jms).<\/p>\n

V\u00e4listrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja v\u00f5tta eraldi ka kaeveluba. K\u00fcttes\u00fcsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektris\u00fcsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma s\u00fcsteemi p\u00f5hiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelk\u00f5ige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku n\u00f5usoleku.<\/p>\n

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos l\u00fclitite\/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku n\u00f5usolekut vaja pole.<\/p>\n

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest ise\u00e4rasustest ning on nii m\u00f5nigi kord asunud agaralt oma plaane teostama n\u00f5nda, et see l\u00f5puks ka naabrid ohtu seab.<\/p>\n

See ei puuduta \u00fcksnes kandvaid v\u00f5i mittekandvaid seinu, vaid ka n\u00e4iteks ventilatsioonis\u00fcsteeme jms, mille v\u00e4\u00e4ra lahendamise t\u00f5ttu kannatavad hiljem k\u00f5ik hallitusest tulenevate allergiate k\u00e4es. Seet\u00f5ttu on m\u00f5istlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteri\u00fchistu juhtide v\u00f5i p\u00e4deva kinnisvaraspetsialistiga.<\/p>\n

Kasutusloast ei ole p\u00e4\u00e4su<\/h3>\n

Ehitust\u00f6\u00f6de l\u00f5ppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis v\u00f5i selle osa vastab ehitisele etten\u00e4htud n\u00f5uetele, ehitusloa v\u00f5i kirjaliku n\u00f5usoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda v\u00f5ib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.<\/p>\n

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning n\u00f5utud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuv\u00f5tmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise n\u00f5uetekohases valmimises oma p\u00e4devuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed k\u00fcsimused jms).<\/p>\n

Kasutusloa taotluse juurde on vaja \u00fcldjuhul lisada ehitust\u00f6\u00f6de dokumentatsioon (ehitust\u00f6\u00f6de p\u00e4evik, kaetud t\u00f6\u00f6de aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnos\u00fcsteemide m\u00f5\u00f5tmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.<\/p>\n

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik v\u00f5i ebakorrektne. V\u00e4idan, et m\u00e4rksa odavam ning lihtsam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda \u00f5igeaegselt kui tagantj\u00e4rele. Probleeme on v\u00f5imalik enam-v\u00e4hem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu v\u00f5ib muutuda ebameeldivalt suureks.<\/p>\n

Koosk\u00f5lastamine keeruline<\/h3>\n

\u00dcks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on n\u00f5utavate koosk\u00f5lastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade n\u00f5uded teineteisele risti vastupidised \u2013 n\u00e4iteks transpordispetsialist n\u00f5uab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.<\/p>\n

Seet\u00f5ttu on projekti koosk\u00f5lastamine m\u00f5istlik j\u00e4tta projekti koostaja \u00fclesandeks. Tellijal on siiski m\u00f5istlik v\u00f5tta enda kanda kaasomanikega l\u00e4bir\u00e4\u00e4kimine. Kuna k\u00f5ik kandvad konstruktsioonid ja tehnos\u00fcsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele \u00fchiselt, siis n\u00f5utakse \u00fcldjuhul 51 protsendi korteriomanike n\u00f5usolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on m\u00f5istlik projekt koosk\u00f5lastada k\u00f5igi kaasomanikega.<\/p>\n

Kuna kasutusloa v\u00e4ljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine v\u00f5i v\u00e4henemine), siis v\u00f5ib see kaasa tuua vajaduse \u00fcmber jagada ehitise \u00fchisomandis olevate osade proportsioonid.<\/p>\n

Seega \u2013 kui korterit on suurendatud r\u00f5du, sokli- v\u00f5i katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku m\u00f5tteline omandiosa hoone \u00fcldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.<\/p>\n

Olen nii m\u00f5nigi kord pidanud lahendama klientidele \u00fcllatusena tulnud dilemmat \u2013 kui ehitusloa saamiseks v\u00f5eti enamiku korteriomanike n\u00f5usolek, siis m\u00f5tteliste osade \u00fcmberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama k\u00f5ik kaas-omanikud.<\/p>\n

10 sammu korrektse dokumentatsioonini<\/h3>\n
    \n
  1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitust\u00f6\u00f6d n\u00f5uavad ehitusluba v\u00f5i kirjalikku n\u00f5usolekut. Pea neist n\u00f5uetest kinni.<\/li>\n
  2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon \u2013 olemasoleva \u00fclesm\u00f5\u00f5distus, kavandatava eskiisid jms.<\/li>\n
  3. R\u00e4\u00e4gi l\u00e4bi kaasomanikega, v\u00f5ta koosk\u00f5lastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.<\/li>\n
  4. Vali ehitust\u00f6\u00f6 kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.<\/li>\n
  5. Projekt telli piisava p\u00f5hjalikkusega \u2013 mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb l\u00e4bi m\u00f5elda ning seda p\u00f5hjalikumat projekti on vaja.<\/li>\n
  6. N\u00f5ua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.<\/li>\n
  7. Kaasa mitte odavaim, vaid p\u00e4dev ja kogenud omanikuj\u00e4relevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus j\u00e4relevalvele.<\/li>\n
  8. Ehituslepingute s\u00f5lmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa \u2013 kas ehitaja, omanikuj\u00e4relevalve teostaja, tellija v\u00f5i keegi kolmas.<\/li>\n
  9. \u00c4ra unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik k\u00f5igi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.<\/li>\n
  10. Omanikule on kasulik s\u00e4ilitada andmeid ka nende t\u00f6\u00f6de kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei n\u00f5ua (siseviimistlusmaterjalid, v\u00e4rvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).<\/li>\n<\/ol>\n

    Allikas:Domus Kinnisvara blogi<\/a><\/strong><\/p>\n

    \"Domus\"<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u00dcha teravamalt on p\u00e4evakorda t\u00f5usnud eluruumide \u00fcmberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni k\u00fcsimus. T\u00f5en\u00e4oliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaram\u00fc\u00fcjate suurim peavalu,<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[371,95,386,203,437,367,431,566,403,444,463,55,141,263,140,202,457,480,364,384,414,316,409,477,26,42,369,24,92,424,294,547,415,350,370,522,295,234],"class_list":["post-8188","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-est","tag-detailplaneering","tag-domus-kinnisvara","tag-ehitaja","tag-ehitamine","tag-ehitis","tag-ehitus","tag-ehitusluba","tag-ehitusseadus","tag-ehitustoo","tag-elamu","tag-eluruum","tag-energia","tag-hoone","tag-kasutusluba","tag-kinnistu","tag-kinnisvara","tag-kinnisvaraspetsialist","tag-kohus","tag-korter","tag-korterelamu","tag-korteriuhistu","tag-kortermaja","tag-kuttesusteem","tag-leping","tag-maa","tag-maakler","tag-maja","tag-majad","tag-notar","tag-objekt","tag-oru","tag-ost","tag-parkla","tag-planeering","tag-projekt","tag-rajatis","tag-risti","tag-tehing"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t