On levinud teadmine, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul korteriomanik. Seda eelkõige põhjusel, et ta on korteri omanik ja kohustatud seda ka korrapäraselt hooldama. Elu ei ole samas alati mustvalge ja sageli võivad jääda segaseks näiteks olukorrad, kus korterit kahjustav tegevus tuleneb hoopis väljastpoolt korterit. Millal ja kellelt on korteriomanikul sellisel juhul õigus tekkinud kahju välja nõuda, sellest käesolevas artiklis räägimegi.
Sageli pöördutakse probleemide nagu laest tilkuv vesi jms lahendamiseks esmalt korteriühistu poole, leides, et tekkinud kahju kõrvaldamine on korteriühistu kohustus. Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine, katuse parandamine, maja ühiskanalisatsiooni hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib teatud juhtudel vastutada korteriühistu. Raha kahju hüvitamiseks tuleb korteriühistult s.t ühistu liikmetelt. Sõltuvalt konkreetse juhtumi asjaoludest võivad korteriühistu liikmed nõuda sellise kahju hüvitamist ka juhatuse liikmetelt kui juhatuse liikmed on oma kohustused süüliselt täitmata jätnud.
Korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik samas üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Näiteks võib korteriühistu vastutada korteriomanike ees juhul, kui korteriühistu on jätnud täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks. Oletame, et korteriühistu üldkoosolek on vastu võtnud otsuse parandada maja vana katus. Kui korteriühistu juhatus mõistliku aja jooksul oma kohustusi ei täida, siis on tegemist rikkumisega, mille alusel võib korteriomanikul olla õigus esitada nõue korteriühistu vastu. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb enne välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest.
Näitena võib siinkohal tuua olukorra kus korteriühistu üldkoosolek on 1,5 aastat tagasi vastu võtnud otsuse välja vahetada korterelamu amortiseerunud katus. Koosolekust möödunud 1,5 aasta jooksul ei ole ühistu juhatus otsuse elluviimiseks mingeid samme astunud ja nüüd toimub amortiseerunud katuse tõttu vee läbijooks viimase korruse korterisse rikkudes korteri siseviimistluse ja sisustuse. Seega on kahjustatud korteri omanikul õigus pöörduda korteriühistu vastu nõudega hüvitada temale vee läbijooksust tekkinud kahju, sest ühistu on oma kohustusi (üldkoosoleku otsus välja vahetada elamu katus) rikkunud.
Korteriühistu vastutus ei välista aga samas kohustusi rikkunud korteriomanike vastutust teise korteriomaniku vara kahjustamise eest. Korteriomanik võib kahju tekitamise eest vastutada kas iseseisvalt või solidaarselt korteriühistuga.
Taolise situatsiooni näiteks võib tuua olukorra kus üks korteriomanik ehitab elamu lamekatusele, mis on kaetud ruberoidilaadse kattematerjaliga, enda kasutuseks terrassi. Terrassi ehitamiseks eemaldab ta olemasoleva ruberoidkatte ning asendab selle osaliselt keraamiliste plaatide ja osaliselt terrassilaudadega. Kooskõlastused teiste korteriomanike ja korteriühistuga puuduvad, samuti ei ole terrassiehitajal olemas ehitusprojekti ega luba. Taolise isetegevuse tagajärjeks on see, et elamu katus ei ole enam veekindel ning vihmavesi ja talvel lumest tekkiv vesi valgub terrassi all asuvatesse korteritesse tekitades nende omanikele kahju. Siinkohal ongi kahjustatud korteriomanikul õigus pöörduda kahju hüvitamise nõudega esmajärjekorras teise korteriomaniku poole kes omavoliliselt ehitas elamu katuse ümber. Sõltuvakt konkreetse juhtumi asjaoludest võib esineda ka alus korteriühistu vastutuseks (näiteks on ühistu juhatus andnud nõusoleku sellise ümberehituse teostamiseks).
Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses (edaspidi − KOS). KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Näiteks asjaõigusseaduse (edaspidi − AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodust lähtuvalt on kahjustatud korteriomanikul õigus esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teiste korteriomanike õigusi rikuti.
Näitena võib siin tuua olukorra kus korteriomanik eemaldab oma korterist omavoliliselt seina, mis on tegelikult kandevsein ja selle tõttu muutuvad elamu konstruktsioonid ebastabiilseks. Näiteks puitmaja I korrusel oleva kandevseinast osa eemaldamise tõttu kaotavad maja konstruktsioonid oma jäikuse ning teise korruse põrandad hakkavad läbi vajuma, ahi vajub viltu ning muutub tuleohtlikuks kuna ahju seintes ja korstnas on vajumise tõttu sõrmejämedused praod. Taolises olukorras on teistel korteriomanikel nõudeõigus selle korteriomaniku vastu kes nõuetevastaselt eemaldas kandevseina ja tekitas sellega teistele korteriomanikele kahju.
KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda üksnes siis, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.
Vabandatavuse näiteks võime tuua ülalkirjeldatud puumajast seina eemaldamise. Käesoleval juhul on korteriomanikul, kes soovib oma korteris ühe seina eemaldada, olemas ehitusprojekt ja vajalikud kooskõlastused kohalikult omavalitsuselt. Samuti ei ole eemaldatava seina näol tegemist kandevseinaga. Kuid millegipärast peale seina eemaldamist toimub maja konstruktsioonides vajumine ning naaberkorterite omanikele tekib kahju. Siinkohal ei ole automaatselt korteriomanikul kohustust naabritele tekkinud kahju hüvitada kui ta suudab tõendada, et tema on käitunud igati korrektselt ning vajumise põhjuseks võis olla asjaolu, et elamu on ligi 100 aastat vana ning taolist kahju tekkimist ei olnud mõistlikul viisil võimalik ette näha (näiteks ilmneb peale kahju tekkimist läbiviidud ekspertiisi käigus, et sõja ajal on maja varjatud konstruktsioonid kannatada saanud ja seda ei olnud mõistlikul viisil võimalik enne tööde teostamist näha ega eeldada).
Hetkel Riigikogu menetluses oleva uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu kohaselt, mis peaks jõustuma 2018. aasta jaanuaris, antud küsimuses põhimõttelisi erinevusi kehtivast seadusest ei plaanita.
Kokkuvõtteks võib öelda, et vastutava isiku määramisel on vajalik eelkõige analüüsida, kelle tegevus või tegevusetus on kahju tekkimise põhjustanud. Korteriühistu vastutab eelkõige oma kohustuste mittetäitmisega korteriomanikele tekitatud kahjude eest. Selleks, et oma õigusi paremini kaitsta soovitame eelnevalt pidada nõu advokaadiga.
Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat
