KV.EE indeks ei taha veel tõusma hakata

Eesti õhukest kinnisvaraturgu ja selle liikumisi kajastavad mitmed kinnisvaraindeksid. Alljärgnevalt on mõned neist esmakordselt ühele graafikule kõrvuti pandud, et võrrelda nende käitumist.

Võrreldes pisut erinevat sisu omavaid Eesti kinnisvaraindeksid näeme, et need liikusid kinnisvarabuumi ja kriisi alguse aastatel suhteliselt sama rada pidi. Küll on indeksite teed olnud viimasel ajal erinevad.

Statistikaameti avaldatav elamispindade ehk majade ja korterite hinnaindeks näitab meile elamispindade tehinguhindade muutust. Info allikaks on Maa-ameti tehingute andmebaas. Pindi indeks kajastab korteriomandite hinnamuutusi Eesti suuremates keskustes.

KV.EE indeks annab info elamispindade pakkumishindade liikumisest portaalis KV.EE. Teisisõnu kajastab KV.EE indeks kinnisvaramüüjate ootusi ja unistusi. Statistikaameti elamispindade indeks ja Pindi indeks seevastu peegeldavad reaalselt asetleidnud tehingute dünaamikat.

Kinnisvarabuumi tippajal 2007. aastal hakkas elamispindade tehingute arv langema. See sundis kinnisvaramüüjaid taevassekõrguvaid hindu alandama, et kiiremini või üldse tehinguni jõuda. Nii hakkas KV.EE indeks varakult langema.

Langema aga ei hakanud tehingustatistikal põhinevad hinnaindeksid. Tehinguhindade hilisema langemise üheks põhjuseks oli asjaolu, et ehitusjärgus olevate korterite tehinguhinnad jõuavad statistikasse asjaõiguslepingu sõlmimisel ehk enamasti alles hoone valmimisel. See tähendab, et 2007. aastal kajastas tehingustatistika tehinguid, mis sisuliselt sõlmiti 2006. aastal ja toonaste kõrgete hindadega.

Hinnatipule järgnenud kiire langus puudutas 2008. aastal kõiki indekseid. Varem aeglustus KV.EE indeksi kivina kukkumine, sest ühel momendil ei olnud enam kinnisvaramüüjad valmis hindu allapoole laskma. See privileeg puudutas muidugi kinnisvaramüüjaid, kel ei olnud vältimatut sundi kinnisvaraobjekt müüa.

Tehinguhinnad aga läksid KV.EE indeksist allapoole põhjusel, et sundseisus tehtud tehinguid tehti 2009. aastal väga odavate hindadega. Need tehingud ei toimunud mitte aga kinnisvaraportaalide, vaid hoopis kohtutäiturite ja pankrotihaldurite kaudu.

2009. aasta hinnapõhjast on tehinguhindadel põhinevad indeksid järjest tõusnud. See on fakt, et kinnisvaratehinguid tehakse toonasest ajast märksa kõrgemate hindadega. Küll on jätkuvas languses KV.EE Indeks.

KV.EE indeksit hoiavad tõusmast tagasi asjaolud, et oluliselt on suurenenud väljaspool Tallinnat-Tartut asuvate pakkumiste hulk. Väljaspool suurimaid ja kallimaid tõmbekeskusi asuvad Eesti keskmisest tasemest odavamad pakkumised toovad ka indeksi allapoole.

Teine põhjus, miks KV.EE indeks ei ole tõusnud, on tegur, et vähenenud on vahe pakkumishindade ja tehinguhindade vahel. Kinnisvaramüüjate ootused on muutunud realistlikumaks ning kinnisvaraturul on vähem sogast vett, kust suurt kala loodetakse püüda.

2012 II kvartali lõpuks oli Statistikaameti elamispindade hinnaindeks 2005. a. esimesest kvartalist kõrgemal 47%. Pindi indeks ületas seitsme aasta tagust indeksit 40% võrra. Kinnisvaramüüjate ootusi kajastav KV.EE indeks näitab aga kõigest 14% kõrgemat numbrit.

Kinnisvaraturu arenguid puudutavad indeksid näitavad üldist turukonjunktuuri. Indeksid ei ole otseselt siiski alus, mille põhjal teha otsus, kinnisvara osta või mitte. Otsust tehes taandub kõik konkreetse osta vajadustele ja sellele, kas potentsiaalne ostuobjekt neid vajadusi rahuldab või mitte.