Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et korteritehingute arvu langus on loonud riski hindade langemiseks.
Tallinna-Tartu korterituru olulisim muutus on tehingute arvu vähenemine, mis näitab, et nõudlus ei soovi tänase hinnaga kortereid osta. Nõudluse vähenemine pakkumise suurenemise tingimustes sunnib meelde tuletama majanduse põhialuseid ehk nõudluse-pakkumise reeglit, mis ütleb, et sellises olukorras peab hinnatase uute ostjate peibutamiseks allapoole liikuma.
Hinnalanguses ei tohiks näha tonti, mis viitab personaalselt mõne turuosalise otsuste ekslikkusele. Pigem võime korterituru mõningast hinnalangust võrrelda tagasihoidliku palavikuga, mille funktsioon on organismi immuunsuse tõstmine.
Eesti “suurlinnade” korteriturud on võtnud erinevad suunad. Tallinna tehingute arv on kogu aasta kestel püsinud kvartalite lõikes üsna ühtlane. Tartu tehingute arv on vaatamata jõudsalt kerkinud hindadele viimaste kvartalite lõikes endiselt kasvamas, sama kehtib Pärnu kohta.
Tartu-Pärnu tehingute arvu 2014 III kvartalis lisandumise põhjust ei peaks otsima mitte elavnenud ja hoogu koguvast kinnisvaraturust, vaid pigem sesoonsetest teguritest, mis kasvatavad tehingute mahtu igal sügisel.
Küll võib tõdeda, et Eesti summaarne korteritehingute arv ei lase end Tallinna kesisest numbrist väga segada. Eesti korteritehingute arv liigub reipalt jäädes siiski eelmise aasta näitajatele pisut alla.
See tähendab, et korteriturg laieneb Tallinnast-Tartust-Pärnust muudesse piirkondadesse. Esmalt löövad siin laineid muidugi Tallinna lähivallad, kuid tehingute arv kerkib vaikselt näiteks ka teistes suuremates maakonnakeskustes.
Tallinnas tehti 2014 III kvartalis 1816 korteritehingut ja Tartus 396. Pärnu tehingute arv oli samal ajal 196. Kogu Eestis tehti 2014 III kvartalis 4766 korteritehingut.
Korteritehingute arvu võrdlemine eelmise kvartaliga ei ole enamasti väga asjalik tegevus, sest turgu mõjutavad sesoonsed tegurid.
Kui võrdleme korteritehinguid aastataguse ajaga, siis lausa kisendavalt paistab silma Tartu 20-protsendiline tehingute arvu langus. Kvartal varem ehk 2014 II kvartalis oli Tartu korteritehingute arv aastatagusest 23% allpool. Selline tehingute arvu vähenemine viitab selgelt olulisele turuaktiivsuse vähenemisele.
Tehingute arvu langusega, kuid siiski oluliselt tagasihoidlikuma langusega paistab silma ka Tallinn. Tallinna II kvartali tehingute arvu aastane vähenemine 11% kahanes III kvartaliks 9-protsendiliseks kokkutõmbumiseks.
Siingi võime tõdeda, et tegemist ei ole statistilise mõõtmisveaga, mis on tingitud ühe või teise projekti asjaõiguslepingute koondumisest kitsale perioodile ja sellest tulenevast suuremast või väiksemast moonutusi sisaldavast tehingutearvust.
Tallinnagi puhul viitab 9-protsendiline suur – jah, seda võime kindlasti nimetada suureks – tehingute arvu langus, et nõudlus on hakanud kokku tõmbuma ja ei soovi enam tehinguid teha sedavõrd aktiivselt, kui aasta esimeses kvartalis või veelgi varem.
Pärnu tehingute arv on erandina aastataguse ajaga võrreldes kasvanud 6%. Pärnu väiksus muudab statistilised näitajad hüplikuks ja seeläbi petlikuks. Tänavune kasvunumber baseerub osalt sellel, et aasta tagasi näitas Pärnu korteritehingute arv 5-protsendilist langust.
Siiski võime Pärnu korteritehingute puhul välja tuua, et Tallinna-Tartu turust eristab Pärnut asjaolu, et sealne turg ei ole viimase viie aasta jooksul küll üksikuid erandeid unustades tehingute arvu langust veel näinud.
See tähendab, et Pärnu linna korteritehingute hindadele on märksa väiksem surve kui Tallinnas ja Tartus.
Eesti summaarset korteritehingute arvu muutust hinnates näeme teist kvartalit järjest 2-protsendilist langust. See on põhjustatud eelkõige eeltoodud Tallinna-Tartu tehingute arvu vähenemisest, mida muude piirkondade tehingute arvu kasv siiski kompenseerida ei jõua.
Korterituru hindu analüüsides võime vaatamata tehingute arvu vähenemisele raporteerida järjekordsetest hinnarekorditest.
Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2014 III kvartalis 1457 €/m2, mis on viimase kuue aasta rekord. Tartu keskmine hind 1156 €/m2 on samuti kõrgeim hind, mida viimase 24 kvartali jooksul näinud oleme.
Puude tagant metsa otsides ehk statistikasse süvenedes peame optimismihool tuure maha võtma. Aktiivne arenduste turg toob tehingutesse uute korterite müüke ja see kergitab keskmist hinda järjest kõrgemale ja kõrgemale. Uurides mediaanhinda näeme, et see on siiski pisut madalamal kui kvartal varem.
Nii võime öelda, et igaühele oma. Kes soovib näha või näidata hinnatõusu, saab seda teha. Kes soovib näidata hindade alanemist, leiab samuti oma võimaluse. Kokkuvõtlikult võime öelda, et selget hinnalangust võime näha siiski üksikute objektide lõikes. Kogu turul hinnalangust veel siiski ei ole, kuid hinnatõus on samuti otsa leidnud.
Pärnu 2014 III kvartali korteritehingute keskmine hind 847 €/m2 paraku ei näita sellist rekordit nagu Tallinnas-Tartus. Pärnu tehinguhind on vaatamata mõningale tehingute lisandumisele madalam kui selle aasta varasematel kvartalitel.
Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetrihind 919 €/m2 on samuti madalam kui kvartal-kaks varem. Eesti keskmise tehinguhinna alanemise põhjus peitub eelkõige tehingute arvu laienemises väljaspool Tallinnat-Tartut. Suurimatest tõmbekeskustest kaugemal toimuvad tehingud on madalama ruutmeetrihinnaga ja nende tehingute arvu suurenemine toob keskmise hinna allapoole isegi juhul, kui väikeasula keskmine hind äkki isegi kasvab.
Kõik graafikud ja kokkuvõtte leiad: www.adaur.ee
Tõnu Toompark