Nõuanderubriigi eelmises postituses kirjutasime sellest, milliste kriteeriumide alusel otsustada korteri müümise asemel see hoopis üürile anda. Täna jätkame samadel teemadel ja käsitleme tulumaksuga seonduvaid teemasid.
Maksuküsimused
Tulumaks üüritulult
Üüritulu teenimisel tuleb mängu tulumaks. Eraisikust üürileandja peab üüritulult tasuma tulumaksu. Vastasel korral ripub üürileandja peakohal maksukirves, millele lisandub vajadus maksupettusega vahelejäämise korral tasuda ka priske trahv.
Tulumaksu vältimise ehk pigem edasilükkamise nimel võib kaaluda elamispinna väljaüürimist eraisiku asemel ettevõtte nimelt.
Kindlasti ei ole soovitav üürisummade sularahas arveldamine, sest see võib tekitada raskusi siis, kui üürileandjal tekkivad üürilevõtjaga probleemid näiteks viimase kesise maksedistsipliini tõttu.
Tulumaks vara müümise korral
Üürisummadelt tasutava tulumaksu kõrval tuleb tulumaks mängu ka väljaüüritava vara müümise korral. Eestis on tulumaksuvaba peamise elukoha müügist saadav tulu. Väljaüüritav eluase aga ei ole müüja peamine elukoht ja seetõttu tuleb selle müügil tasuda tulumaks.
Tulumaks arvestatakse müügitulu ja müügiga seonduvate kulude ning parenduseks tehtud kulutuste vahena.
Toome näite. Jaan ostis korteri 50 000.- eest, üüris seda välja ja müüs korteri 7 aastat hiljem 100 000.- eest. Dokumentaalselt tõendatud parenduskulusid on Jaan teinud 10 000.- eest, tehinguga seonduvad dokumentaalselt tõendatavad kulud, sh notaritasud, riigilõivud ja maaklertasu on 5 000.-. Seega peab Jaan tulumaksu tasuma 100 000-50 000-10 000-5 000=35 000.- pealt 35 000*21%=7 350.-.
Eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastus
Tulumaks tuleb mängu veel kolmandatki korda. Teadupärast on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Tulumaksuvabad on siiski ainult ühe elamispinna laenu intressid eeldusel, et tegemist on laenuvõtja peamise elukohaga. Kui tegemist on väljaüüritava eluruumiga, siis selle pinna eest makstava eluasemelaenu intressid ei ole tulumaksuvabad.
Finantsmajanduslikult tähendab tulumaksuvabastuse kadumine üüriäri finantseerimiskulude kallinemist ja seeläbi üüriäri tasuvuse vähenemist.
Nii on müügi puhul tulumaksu tasumine ülimalt oluline „üüriprojekti“ tasuvust mõjutav tegur, mille eiramine võib valusalt kätte maksta.
Vahendustasu maksmine
Korteri väljaüürimisel võib seda korraldada ise, kuid raske töö jaoks võib leida ka spetsialisti – maakleri. Maaklerile tuleb eduka korteri väljaüürimisel tasuda vahendustasu.
Liigagi sageli surutakse vahendustasu maksmine üürilevõtja kaela. Olemuslikult tellib maakleri käest teenuse ikkagi üürileandja ja seepärast on igati loogiline, kui vahendustasu maksab maaklerile siiski üürileandja.
Vastasel korral on üürileandja jaoks oht, et maakler ei esinda müügiprotsessis mitte üürileandja huve, vaid tegutseb pigem üürilevõtja nimel. Üürilevõtja nimel tegutsemine ei olemuslikult ometigi midagi halba. Samas soovib üürileandja, et maakler tegutseks tema huvidest lähtuvalt ja tagaks parima tulemuse.
Nii peaks korteriomanik üürileandjana tegutsedes olema valmis tasuma üürivahenduse maaklertasu.
Perekondlik eluruumi vajadus
Esimese asjana eluruumi müügi ja väljaüürimise võrdluses tasub mõelda isikliku ehk perekondliku eluruumi vajaduse peale.
Kui perekonna koosseisust on lahkumas iseseisvat elu alustav laps või on abikaasade teed lahku minemas, siis ehk ei ole kõige mõistlikum vara müüa. Pigem tuleks see ajutiselt välja üürida ja vajaduse tekkel anda kodust lahkuja kasutusse.
Kui olemasoleva korteri asukoht ja kvaliteet vähegi rahuldab, siis ei tasuks liialt mõelda olemasoleva vara müümisele ja uue samalaadse vara ostmisele. Seda eeskätt põhjusel, et kinnisvaratehingute tegemine on kallis, mis ähvardab loodetud kasu nullida.
Kui perekondlikku vajadust elamispinna kasutamiseks ei ole, siis on korteriomanik müümise või väljaüürimise otsustes vabam. Kui on ette näha, et lähitulevikus võiks korterit mõnel pereliikmel vaja minna, siis ei ole liigselt mõtet kalliste ostu-müügitehingutega tegeleda, vaid ajutiseks ajaks korter välja üürida.
Järgmises nõuandeartiklis käsitleme endiselt korteri üürileandmist kui müümise alternatiivi. Detailsemalt tulevad käsitluse alla eluasemelaenuga seonduvad küsimused.
Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.
Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ülesandepüstitus
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (1. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (2. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – valdus ja kahe korteri lõks
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (1/3 osa)